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各縣（市、區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、房管中心，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，各物業(yè)服務(wù)企業(yè)：
現(xiàn)將《陽江市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局前期物業(yè)招標(biāo)投標(biāo)實施細(xì)則》印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中遇到的問題，請徑向市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局反映。該文的部門規(guī)范性文件統(tǒng)一編號為陽部規(guī)〔2018〕24號。
陽江市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局
2019年1月17日
陽江市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局前期物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)實施細(xì)則
第一章 總 則
第一條 為規(guī)范我市前期物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)活動，保護招標(biāo)投標(biāo)當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進物業(yè)服務(wù)市場的公平競爭。根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》、《物業(yè)管理條例》、《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》和《廣東省物業(yè)管理條例》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本細(xì)則。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的前期物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)活動及其監(jiān)督管理，適用本細(xì)則，涉及到政府采購的物業(yè)項目招標(biāo)投標(biāo)除外。
本細(xì)則所稱前期物業(yè)服務(wù)，是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施的物業(yè)服務(wù)。
第三條 住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)承接能力的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
投標(biāo)人少于3個的或者總建筑面積不超過5萬平方米的住宅物業(yè)（含配套的商業(yè)場所），經(jīng)向物業(yè)所在地的住房建設(shè)行政主管部門備案，可以采用協(xié)議選聘方式選擇具有相應(yīng)承接能力的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第四條 前期物業(yè)服務(wù)項目招標(biāo)投標(biāo)應(yīng)遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。
第五條 一個物業(yè)管理區(qū)域根據(jù)物業(yè)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素劃定。物業(yè)的配套設(shè)施設(shè)備共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域；但由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，其設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。
第六條 任何單位和個人不得違反法律、行政法規(guī)規(guī)定，限制或者排斥具備投標(biāo)資格的物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加投標(biāo)，不得以任何方式非法干涉前期物業(yè)服務(wù)項目招投標(biāo)活動。
第七條 陽江市住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督全市前期物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)工作，負(fù)責(zé)市區(qū)前期物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)管理工作；各縣（市、區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)的前期物業(yè)服務(wù)項目招標(biāo)投標(biāo)管理工作。
第二章 招 標(biāo)
第八條 本細(xì)則所稱招標(biāo)人是指依法進行前期物業(yè)服務(wù)招標(biāo)的物業(yè)建設(shè)單位。
前期物業(yè)服務(wù)項目招標(biāo)由招標(biāo)人依法組織實施，招標(biāo)人不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標(biāo)人，不得對潛在投標(biāo)人實行歧視待遇，不得對潛在投標(biāo)人提出與招標(biāo)物業(yè)服務(wù)項目實際要求不符的過高的資格等要求。
第九條 招標(biāo)人可以委托招標(biāo)代理機構(gòu)辦理招標(biāo)事宜；有能力組織和實施招標(biāo)活動的，也可以自行組織實施招標(biāo)活動。任何單位或個人不得以任何方式為招標(biāo)人指定招標(biāo)代理機構(gòu)。
第十條 前期物業(yè)服務(wù)項目招標(biāo)分為公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)。
招標(biāo)人采用公開招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)將招標(biāo)公告在《陽江日報》或陽江市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局網(wǎng)站發(fā)布。
招標(biāo)公告應(yīng)載明招標(biāo)人的名稱和地址，招標(biāo)項目的基本情況以及獲取招標(biāo)文件的辦法等事項。
招標(biāo)人采取邀請招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向三個以上具備承擔(dān)招標(biāo)項目能力的物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請書，投標(biāo)邀請書應(yīng)當(dāng)包含前款規(guī)定的事項。
第十一條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)項目的特點和需要，在招標(biāo)前完成招標(biāo)文件的編制。
招標(biāo)文件應(yīng)包括以下內(nèi)容：
（一）招標(biāo)人及招標(biāo)項目簡介，包括招標(biāo)人名稱、地址、聯(lián)系方式、項目基本情況、物業(yè)管理用房的配備情況等；
（二）物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求，包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等；
（三）對投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求，包括投標(biāo)人的資格、投標(biāo)書的格式、主要內(nèi)容等；
（四）評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評標(biāo)方法；
（五）招標(biāo)活動方案，包括招標(biāo)組織機構(gòu)、開標(biāo)時間及地點等；
（六）物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說明；
（七）其他事項的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容；
（八）約定投標(biāo)保證金、中標(biāo)后的履約保證金的，應(yīng)當(dāng)約定其數(shù)額及繳存方式。
第十二條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請書十日前，填寫《陽江市前期物業(yè)服務(wù)項目招標(biāo)投標(biāo)備案表》及提交相關(guān)招標(biāo)投標(biāo)備案材料到物業(yè)所在地的住房建設(shè)行政主管部門備案。
物業(yè)所在地的住房建設(shè)行政主管部門發(fā)現(xiàn)招標(biāo)有違反法律、法規(guī)規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)在收到備案材料之日起3個工作日內(nèi)責(zé)令招標(biāo)人改正。對符合條件的自受理申請之日起5個工作日內(nèi)發(fā)出《前期物業(yè)服務(wù)項目招標(biāo)投標(biāo)備案回執(zhí)》。
招標(biāo)人對編制的招標(biāo)文件依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第十三條 招標(biāo)人采用公開招標(biāo)方式的，可以根據(jù)招標(biāo)文件的規(guī)定，對投標(biāo)申請人采用資格預(yù)審或資格后審的方法進行資格審查。
實行投標(biāo)資格預(yù)審的前期物業(yè)服務(wù)項目，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請書中載明資格預(yù)審的條件和獲取資格預(yù)審文件的辦法。
資格預(yù)審文件一般應(yīng)當(dāng)包括資格預(yù)審申請書格式、申請人須知，以及需要投標(biāo)申請人提供的企業(yè)資格文件、業(yè)績、技術(shù)裝備、財務(wù)狀況和擬派出的項目負(fù)責(zé)人與主要管理人員的簡歷、業(yè)績等證明材料。
實行資格后審的前期物業(yè)服務(wù)項目，招標(biāo)人要在開標(biāo)后評標(biāo)前，由資格后審評審委員會成員按照招標(biāo)文件規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和方法對投標(biāo)人的資格進行審查。
第十四條 經(jīng)資格預(yù)審后，公開招標(biāo)的招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人發(fā)出資格預(yù)審合格通知書，告知獲取招標(biāo)文件的時間、地點和方法，并同時向資格不合格的投標(biāo)申請人告知資格預(yù)審結(jié)果。
在資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人過多時，可以由招標(biāo)人從中選擇不少于五家資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人。
實行資格后審的前期物業(yè)服務(wù)項目，不再設(shè)報名環(huán)節(jié)，也不進行截標(biāo)前的資格審查，各投標(biāo)人必須在截標(biāo)前的規(guī)定時間內(nèi)遞交投標(biāo)文件，按招標(biāo)文件規(guī)定的時間進行開標(biāo)、定標(biāo)。
第十五條 住宅前期物業(yè)服務(wù)招標(biāo)價格需遵守政府指導(dǎo)價相關(guān)收費標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。
第十六條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)招標(biāo)項目的特點和需要，在招標(biāo)備案前完成招標(biāo)文件的編制。
第十七條 招標(biāo)人根據(jù)物業(yè)服務(wù)項目的具體情況，可以自行組織投標(biāo)人召開招標(biāo)答疑會或組織潛在的投標(biāo)申請人踏勘物業(yè)項目現(xiàn)場，并提供隱蔽工程圖紙等詳細(xì)資料，但不得組織單個或者部分潛在投標(biāo)人踏勘項目現(xiàn)場。
第十八條 招標(biāo)人對已發(fā)出的招標(biāo)文件進行必要的澄清或者修改的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止時間15日前，以書面形式通知所有招標(biāo)文件收受人。該澄清或者修改的內(nèi)容為招標(biāo)文件的組成部分。
第十九條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)確定投標(biāo)人編制投標(biāo)文件所需要的合理時間；公開招標(biāo)的前期物業(yè)服務(wù)項目，自招標(biāo)信息發(fā)布或招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，最短不得少于20日。
第二十條 在確定中標(biāo)人前，招標(biāo)人不得與投標(biāo)人就投標(biāo)價格、投標(biāo)方案等實質(zhì)內(nèi)容進行談判。
第二十一條 通過招標(biāo)投標(biāo)方式選擇前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定時限完成前期物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)工作：
（一）新建現(xiàn)售商品房項目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成；
（二）預(yù)售商品房項目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成；
（三）非出售的新建物業(yè)項目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成。
第三章 投 標(biāo)
第二十二條 參加我市前期物業(yè)服務(wù)項目招投標(biāo)，投標(biāo)人應(yīng)具有相應(yīng)承擔(dān)招標(biāo)項目的能力，并持有合法有效的物業(yè)服務(wù)類營業(yè)執(zhí)照及招標(biāo)文件要求的其他條件。
第二十三條 投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的內(nèi)容和要求編制投標(biāo)文件，投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對招標(biāo)文件提出的實質(zhì)性要求和條件做出響應(yīng)。投標(biāo)文件包括以下主要內(nèi)容：
（一）投標(biāo)函；
（二）投標(biāo)報價，包括物業(yè)服務(wù)費用收支預(yù)算方案；
（三）物業(yè)服務(wù)方案，包括物業(yè)服務(wù)理念與目標(biāo)、物業(yè)服務(wù)機構(gòu)運作方法及管理制度目錄、物業(yè)服務(wù)人員配備、物業(yè)服務(wù)分項標(biāo)準(zhǔn)與承諾等；
（四）招標(biāo)文件所要求提供的其他材料。
第二十四條 投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求投標(biāo)文件的截止時間前，將投標(biāo)文件密封送達(dá)投標(biāo)地點。招標(biāo)人收到投標(biāo)文件后，應(yīng)當(dāng)向投標(biāo)人出具標(biāo)明簽收人和簽收時間的憑證，并妥善保存投標(biāo)文件。在開標(biāo)前，任何單位和個人均不得開啟投標(biāo)文件。
第二十五條 投標(biāo)人在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時間前，可以補充、修改或者撤回已提交的投標(biāo)文件，并書面通知招標(biāo)人。補充、修改的內(nèi)容為投標(biāo)文件的組成部分，并應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定時間送達(dá)、簽收和保管。
第二十六條 投標(biāo)人不得以他人名義投標(biāo)或者以其他方式弄虛作假，騙取中標(biāo)。
投標(biāo)人不得相互串通投標(biāo)，不得排擠其他投標(biāo)人的公平競爭，不得損害招標(biāo)人或者其他投標(biāo)人的合法權(quán)益。
投標(biāo)人不得與招標(biāo)人串通投標(biāo)，損害國家利益、社會公共利益或者他人的合法權(quán)益。
禁止投標(biāo)人以向招標(biāo)人或者評標(biāo)委員會成員行賄等不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)。
第四章 開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)
第二十七條 開標(biāo)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件截止時間的同一時間公開進行；開標(biāo)地點應(yīng)當(dāng)為招標(biāo)文件中預(yù)先確定的地點。
第二十八條 開標(biāo)由招標(biāo)人主持，邀請所有投標(biāo)人參加。
開標(biāo)時，由投標(biāo)人或其推選的代表檢查投標(biāo)文件的密封情況，也可以由招標(biāo)人委托的公證機構(gòu)進行檢查并公證。經(jīng)確認(rèn)無誤后，由工作人員當(dāng)眾拆封，宣讀投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價格和投標(biāo)文件的其他主要內(nèi)容。招標(biāo)人在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時間前收到的所有投標(biāo)文件，開標(biāo)時都應(yīng)當(dāng)當(dāng)眾予以拆封。
開標(biāo)過程應(yīng)當(dāng)書面記錄，并由招標(biāo)人存檔備查。
第二十九條 開標(biāo)過程結(jié)束后應(yīng)當(dāng)立即進入評標(biāo)程序。評標(biāo)由招標(biāo)人依法組建的評標(biāo)委員會負(fù)責(zé)，并遵守有關(guān)評標(biāo)規(guī)則。評標(biāo)委員會應(yīng)由招標(biāo)人代表和物業(yè)服務(wù)方面的專家組成，成員為5人以上單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)服務(wù)方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。
物業(yè)服務(wù)評標(biāo)專家由招標(biāo)人一般在開標(biāo)前半天內(nèi)從市前期物業(yè)管理評標(biāo)專家?guī)熘胁扇‰S機抽取的方式確定，在中標(biāo)結(jié)果確定之前評標(biāo)委員會成員名單應(yīng)當(dāng)保密。與投標(biāo)人有利害關(guān)系的專家不得進入相關(guān)項目的評標(biāo)委員會。
第三十條 評標(biāo)委員會經(jīng)評審，認(rèn)為所有投標(biāo)文件都不符合招標(biāo)文件要求的，可以否決所有投標(biāo)。
依法必須進行招標(biāo)的物業(yè)服務(wù)項目的所有投標(biāo)被否決的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)重新招標(biāo)。
第三十一條 評標(biāo)委員會應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照招標(biāo)文件確定的標(biāo)準(zhǔn)和方法，對投標(biāo)文件進行評審和比較，招標(biāo)文件沒有規(guī)定的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法不得作為評標(biāo)依據(jù)。
評標(biāo)委員會成員應(yīng)當(dāng)客觀、公正地對投標(biāo)文件提出評審意見，并對評審結(jié)果簽字確認(rèn)，對評標(biāo)結(jié)果有不同意見的評標(biāo)委員會成員應(yīng)當(dāng)以書面形式說明其不同意見和理由，評標(biāo)報告應(yīng)當(dāng)注明不同意見，評標(biāo)委員會成員拒絕在評標(biāo)報告上簽字又不書面說明不同意見和理由的，視為同意評標(biāo)結(jié)果。
評標(biāo)結(jié)束后，評標(biāo)委員應(yīng)向招標(biāo)人提交評標(biāo)報告和依次推薦不超過三名中標(biāo)候選人，招標(biāo)人在評標(biāo)結(jié)束后正式確認(rèn)中標(biāo)人前，3天內(nèi)應(yīng)當(dāng)將不超過三名中標(biāo)候選人的中標(biāo)結(jié)果信息在《陽江日報》或陽江市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局網(wǎng)站公示不少于5個工作日，公示期滿無異議的，招標(biāo)人確認(rèn)中標(biāo)結(jié)果。
第三十二條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照推薦的中標(biāo)候選人確定中標(biāo)人。當(dāng)確定中標(biāo)的中標(biāo)候選人放棄中標(biāo)或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標(biāo)人可以依序確定其他中標(biāo)候選人為中標(biāo)人。
第三十三條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在確定中標(biāo)人之日起七日內(nèi)向中標(biāo)人發(fā)出《中標(biāo)通知書》，同時將中標(biāo)結(jié)果書面通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人。
第三十四條 中標(biāo)通知書對招標(biāo)人和中標(biāo)人具有法律效力。中標(biāo)通知書發(fā)出后，招標(biāo)人改變中標(biāo)結(jié)果的，或者中標(biāo)人放棄中標(biāo)項目的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)法律責(zé)任。
第三十五條 招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起三十日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件簽訂物業(yè)服務(wù)合同；招標(biāo)人無正當(dāng)理由不與中標(biāo)人簽訂合同，給中標(biāo)人造成損失的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)依法給予賠償。
第三十六條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同之日起十五日內(nèi)，填寫《前期物業(yè)服務(wù)項目招投標(biāo)中標(biāo)備案表》及提交相關(guān)中標(biāo)備案材料到物業(yè)所在地的住房建設(shè)行政主管部門備案。
物業(yè)所在地的住房建設(shè)行政主管部門自收到材料之日起5個工作日內(nèi)，對符合條件的招標(biāo)人發(fā)出《前期物業(yè)服務(wù)項目中標(biāo)備案回執(zhí)》。
第三十七條 招標(biāo)人收取投標(biāo)人投標(biāo)保證金的，評標(biāo)會結(jié)束后5個工作日內(nèi)，招標(biāo)人應(yīng)按照規(guī)定退還前三名中標(biāo)候選人以外的投標(biāo)人的投標(biāo)保證金及銀行同期存款利息；承包合同簽訂后5個工作日內(nèi)招標(biāo)人應(yīng)按照規(guī)定退還前三名中標(biāo)候選人的投標(biāo)保證金及銀行同期存款利息。
履約保證金的繳存，按招標(biāo)文件的要求執(zhí)行，但不得超過中標(biāo)合同金額的10%。
第三十八條 在投標(biāo)文件截止時間投標(biāo)人少于3個或者總建筑面積不超過五萬平方米的住宅物業(yè)（含配套商業(yè)場所），經(jīng)向物業(yè)所在地的住房建設(shè)行政主管部門備案，可采用協(xié)議（合同）選聘方式選擇前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，需要填寫《協(xié)議選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請表》及提交相關(guān)協(xié)議選聘備案材料到物業(yè)所在地的住房建設(shè)行政主管部門備案。
物業(yè)所在地的住房建設(shè)行政主管部門自受理申請之日起5個工作日內(nèi)對符合條件的，發(fā)出《協(xié)議選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)備案同意書》。
第五章 附 則
第三十九條 違反本細(xì)則的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)備案，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，依法予以處罰。
第四十條 前期物業(yè)服務(wù)項目招標(biāo)投標(biāo)過程中發(fā)生違法違規(guī)行為，將依照有關(guān)法律法規(guī)進行處理，并將違法違規(guī)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的不良行為記錄入其信用檔案。
第四十一條 招標(biāo)人備案材料事項發(fā)生變更的，應(yīng)進行變更備案。備案材料不實的，招標(biāo)人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第四十二條 招投標(biāo)活動結(jié)束后，招標(biāo)人或者原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按有關(guān)規(guī)定，辦理物業(yè)服務(wù)承接驗收手續(xù)，移交相關(guān)物業(yè)服務(wù)資料和物業(yè)服務(wù)用房。
第四十三條 業(yè)主和業(yè)主大會通過招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，參照本細(xì)則執(zhí)行。
第四十四條 本細(xì)則自發(fā)布之日起施行，自施行之日起有效期5年，有效期內(nèi)可根據(jù)實際情況按有關(guān)規(guī)定修改或廢止。
部門規(guī)范性文件編號：陽部規(guī)〔2018〕24 號
公開方式：主動公開
陽江市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局辦公室 2019年1月17日印發(fā)
