陽江市住房建設(shè)規(guī)劃
(2008-2012)
文 本
第一章 總則
一、為了落實科學(xué)發(fā)展觀,以努力完善住房保障體系,滿足廣大群眾的基本住房需求為基本目的,調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),提高信息透明度,加強(qiáng)住房建設(shè)的社會監(jiān)督,穩(wěn)定住房價格,建設(shè)和諧陽江,加強(qiáng)對近期城市住房建設(shè)的指導(dǎo)和統(tǒng)籌,制定本次規(guī)劃。
二、本次規(guī)劃以《陽江市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年總體規(guī)劃》和《陽江市近期建設(shè)規(guī)劃(2006-2010)》、《陽江市住房建設(shè)規(guī)劃(2006-2010》為依據(jù),按照國家和陽江市房地產(chǎn)調(diào)控的相關(guān)政策,結(jié)合陽江實際,進(jìn)行科學(xué)的編制。
三、本規(guī)劃是落實城市近期建設(shè)規(guī)劃的重要手段,是對城市近期住房建設(shè)進(jìn)行控制和指導(dǎo)的法定依據(jù),與《陽江市近期建設(shè)規(guī)劃(2006-2010)》共同承擔(dān)對全市住房建設(shè)的綜合調(diào)控作用。
四、本規(guī)劃的規(guī)劃范圍為陽江市中心城區(qū)近期建設(shè)規(guī)劃范圍的廣大,規(guī)劃期限為2008年至2012年。
五、在規(guī)劃期限內(nèi),凡在規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)進(jìn)行的各項住房建設(shè)活動,應(yīng)符合本規(guī)劃及本規(guī)劃的年度實施規(guī)劃;與住房建設(shè)相關(guān)的各項政策、計劃應(yīng)與本規(guī)劃協(xié)調(diào)。
六、本規(guī)劃堅持以滿足不同收入層次居民住房需求為導(dǎo)向,以住房供求總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價格基本穩(wěn)定為原則,促進(jìn)住房建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展相協(xié)調(diào),充分發(fā)揮住房作為國民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)性配套設(shè)施的重要作用。
七、本規(guī)劃包括規(guī)劃文本、規(guī)劃說明和圖集
第二章 規(guī)劃期末城市建設(shè)規(guī)模
一、城市人口規(guī)模
1、城市現(xiàn)狀人口規(guī)模2007年約為35萬人,人口綜合增長率約為4.8%,
2、至2012年建成區(qū)人口規(guī)模約為44.2萬人。
3、5年人口增長約9.2萬人,平均家庭人口3.5人。
二、城市用地規(guī)模
1、現(xiàn)狀用地規(guī)模約為38.5k㎡。
2、規(guī)劃至2012年用地規(guī)模約為49 k㎡。
第三章 住房建設(shè)規(guī)劃
一、住房發(fā)展目標(biāo)
1、總體目標(biāo):
以實現(xiàn)和諧社會和節(jié)約型社會為根本目標(biāo)。
(1)以完善市場為主導(dǎo),優(yōu)先保證中、低價位,中、小套型商品住房(含經(jīng)濟(jì)適用房)和廉租住房的土地供應(yīng),其年度供應(yīng)量不低于居住用地供應(yīng)總量的70%。
(2)新審批、新開工的商品住房建設(shè),套型建筑面積90㎡以下的住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。
(3)建立多層次多渠道的住房供應(yīng)體系,滿足不同層次居民的住房需求。
(4)基本實現(xiàn)城市人口家庭住戶均擁有或租住一套住房,解決雙特困家庭的住房問題。
二、住房建設(shè)總量目標(biāo)
規(guī)劃至2012年,共建住房27000套,其中普通商品房24500套,經(jīng)濟(jì)適用房1500套,廉租房1000套。
另外,為了應(yīng)對近期可能引進(jìn)較大項目的特殊需求,提高規(guī)劃的彈性,增加機(jī)動住房建設(shè)計劃2000套。
三、住房建設(shè)結(jié)構(gòu)
單套建筑面積在90平方米以內(nèi)商品房(含經(jīng)濟(jì)適用房)的總建筑面積必須達(dá)到新建商品住房總建筑面積的70%以上(市域內(nèi)綜合平衡),政策性住房控制在90平方米以內(nèi),公共租賃住房控制在60平方米以內(nèi)。
四、住房建設(shè)年度計劃
考慮到陽江商品房的空置量,可用以抵頂部分08、09年的建設(shè)計劃。
2008-2009年建設(shè)普通商品房8930套(其中 09年4700套),并繼續(xù)完成在建和計劃建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房項目,另安排經(jīng)濟(jì)適用房600套,廉租房300套。
2010年,建設(shè)普通商品房4800套,經(jīng)濟(jì)適用房300套,廉租房200套。
2011年,建設(shè)普通商品房5000套,經(jīng)濟(jì)適用房300套,廉租房200套。
2012年,建設(shè)普通商品房5200套,經(jīng)濟(jì)適用房300套,廉租房300套。
各年度所需的特別項目可使用機(jī)動住房建設(shè)計劃指標(biāo)。計劃安排的舊城拆遷建設(shè)項目,在實施后,可相應(yīng)沖減年度計劃。
五、住房建設(shè)的空間布局與指導(dǎo)方針。
1、空間布局
近期住房建設(shè)以城南為主,部分城北,少量獨洲島和長洲島并充分利用中心城區(qū)的未建和少量拆遷居住用地。
2、指導(dǎo)方針
建設(shè)時,要嚴(yán)格控制套型面積,并考慮按少于總建設(shè)面積的30%數(shù)量建設(shè)較大套型的住宅滿足部分群眾的需求。
第四章 住房建設(shè)用地供應(yīng)
一、土地利用現(xiàn)狀
目前,城市中心區(qū)在征閑置住宅用地約20萬平方米及少量零星住宅地:城北改造地區(qū)的功能轉(zhuǎn)換地220萬平方米;獨洲島閑置住宅用地60萬平方米及計劃舊城拆遷建設(shè)用地約15萬平方米。具體見下表。
市區(qū)閑置居住用地表
序號 |
名 稱 |
面積(ha) |
備注 |
1 |
隨垌工業(yè)園一期用地轉(zhuǎn)換為商住用地 |
100 |
|
2 |
江城區(qū)第一工業(yè)園用地轉(zhuǎn)換為商住用地 |
120 |
|
3 |
獨洲島用地 |
60 |
|
4 |
馬南路以西,新江路以北用地 |
20 |
|
市區(qū)計劃舊城拆遷用地表
序號 |
名 稱 |
面積(ha) |
備注 |
1 |
市區(qū)濱江東路南段建設(shè)及舊城改造 |
10.2 |
|
2 |
市區(qū)第一市場及周邊用地改造 |
5.38 |
|
市區(qū)在征用地表
序號 |
名 稱 |
面積(ha) |
備注 |
1 |
核電生活區(qū) |
60 |
|
2 |
城南新區(qū) |
500 |
|
3 |
市區(qū)高速路出入口周邊用地 |
100 |
|
二、規(guī)劃用地指導(dǎo)思想
在強(qiáng)調(diào)土地資源節(jié)約、集約、高效利用的前提下,重點保證中低價位、中小套型普通商品房和政策性住房用地供應(yīng),在盤活閑置地的同時,增加新征土地供應(yīng)。堅持住房的合理布局。重視公共設(shè)施的配套建設(shè)。嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)土地政策,進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展。
三、住房用地供應(yīng)總量
根據(jù)上面規(guī)劃近期住房建設(shè)總套數(shù)計劃,建筑總面積約為300萬平方米,容積率按1-1.5計算,總供應(yīng)住宅用地200-300萬平方米(該用地不包括小區(qū)內(nèi)的其他配套建設(shè)用地),上述用地包括經(jīng)濟(jì)適用房用地15萬-10萬平方米,廉租房建設(shè)用地約10-6萬平方米。
機(jī)動住房建設(shè)計劃用地約25萬平方米。
在進(jìn)行住宅建設(shè)時,按標(biāo)準(zhǔn)配套的市級、居住區(qū)級的各項建設(shè)用地應(yīng)根據(jù)需要另外安排。
四、住房用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)及供應(yīng)區(qū)位
所需用地包括城市中心區(qū)待征和閑置土地15萬平方米,城北包括共青湖周圍約70萬平方米的改善地區(qū)的功能轉(zhuǎn)換地,城南新區(qū)供地約100萬平方米,獨洲島部分閑置住宅用地約50萬平方米,長注洲島供地約80萬平方米。
機(jī)動住宅建設(shè)用地在城南新區(qū)或城北區(qū)安排。
重點安排好與廣大居民合理住房需求相適應(yīng)的中低價位、中小套型住房項目,中低價位、中小套型普通商品住房(含經(jīng)濟(jì)適用房)和廉租住房年度土地供應(yīng)量在市域范圍內(nèi)不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%。
五、住宅用地年度供應(yīng)計劃
2008-2009年共供應(yīng)土地109萬平方米(含經(jīng)濟(jì)適用房用地6萬平方米,廉租房用地3萬平方米),其中普通商品房安排城市中心區(qū)10萬平方米,城北20萬平方米,城南新區(qū)40萬平方米,獨洲島和長洲島各15萬平方米;經(jīng)濟(jì)適用房在中心區(qū)或獨洲島安排;廉租房在城南新區(qū)或中心區(qū)安排。
2010年供地60萬平方米(含經(jīng)濟(jì)適用房用地3萬平方米,廉租房用地2萬平方米)。其中普通商品房安排城南新區(qū)25萬平方米,獨洲島、長洲島各15萬平方米;經(jīng)濟(jì)適用房在城北區(qū)安排;廉租房在城南新區(qū)安排。
2011年供地63萬平方米(含經(jīng)濟(jì)適用房用地3萬平方米,廉租房用地2萬平方米)。其中普通商品房安排城北隨垌土地38萬平方米,城南新區(qū)20萬平方米;經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房在城南新區(qū)安排。
2012年供地66萬平方米(含經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房用地各3萬平方米)。其中普通商品房安排長洲島40萬平方米,獨洲島20萬平方米;經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房均在長洲島安排。
在住宅建設(shè)時,所需的各類配套用地可按國家的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)配置供地。
機(jī)動住房建設(shè)計劃用地25萬平方米,在城南新區(qū)或城北區(qū)安排。并根據(jù)重大項目安排所在的年度進(jìn)行用地安排。
計劃安排的舊城拆遷建設(shè)項目,在實施后可相應(yīng)沖減年度土地供應(yīng)量。
住房建設(shè)計劃與用地安排表
建設(shè)時間 |
數(shù)量 (套) |
類別 |
數(shù)量 (套) |
用地(ha) |
區(qū)位 |
附注 |
2008-2009 |
9830 |
普通商品房 |
8930 |
100 |
中心區(qū)10ha,城北區(qū)20ha,城南新區(qū)40ha,獨洲島、長洲島各15ha |
|
經(jīng)濟(jì)適用房 |
600 |
6 |
中心區(qū)、獨洲島 |
繼續(xù)完成在建工程 | ||
廉租房 |
300 |
3 |
城南區(qū)、中心區(qū) | |||
2010 |
5300 |
普通商品房 |
4800 |
55 |
城南新區(qū)25ha,獨洲島、長洲島各15ha |
|
經(jīng)濟(jì)適用房 |
300 |
3 |
城北區(qū) |
| ||
廉租房 |
200 |
2 |
城南新區(qū) |
| ||
2011 |
5500 |
普通商品房 |
5000 |
58 |
城北隨垌38ha 城南新區(qū)20 ha |
|
經(jīng)濟(jì)適用房 |
300 |
3 |
城南新區(qū) |
| ||
廉租房 |
200 |
2 |
城南新區(qū) |
| ||
2012 |
5800 |
普通商品房 |
5200 |
60 |
長洲島40ha,獨洲島20ha |
|
經(jīng)濟(jì)適用房 |
300 |
3 |
長洲島 |
| ||
廉租房 |
300 |
3 |
長洲島 |
| ||
機(jī)動計劃 |
2000 |
|
2000 |
25 |
城南新區(qū) 或城北區(qū) |
|
第五章 住房建設(shè)政策與規(guī)劃實施措施
一、住房建設(shè)政策
1、積極落實住房發(fā)展規(guī)劃目標(biāo),控制好住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),實施高效、集約的住房用地供應(yīng)政策。
根據(jù)近幾年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實際情況,商品住宅的供給與需求結(jié)構(gòu)之間出現(xiàn)了矛盾。中低檔次解決中低收入家庭住房實際困難的商品房開發(fā)量嚴(yán)重偏低;普通商品房開發(fā)逐步萎縮,投資性的住房供給與住房需求畸形膨脹,故要調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu):凡新審批、新開工的各類住房,套型建筑面積90平方米以下(含經(jīng)濟(jì)適用房)面積所占比重,必須達(dá)到開發(fā)建筑總面積的70%以上;中小套型普通商品房政策性住房建設(shè),年度土地供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%。
2、適度提高住房建設(shè)開發(fā)強(qiáng)度。依據(jù)節(jié)約、集約利用土地的原則,減少獨立別墅類房產(chǎn)開發(fā)項目土地供應(yīng),杜絕私建房的土地開發(fā),少量的聯(lián)排別墅開發(fā),主要以公寓式房產(chǎn)項目開發(fā)為主。嚴(yán)格控制城市中心區(qū)別墅類項目建設(shè)。
3、加強(qiáng)商品住房開發(fā)建設(shè)管理,深化商品住房銷售制度
。1)加強(qiáng)普通商品住房建設(shè)管理,應(yīng)建立并完善在限套型、限房價基礎(chǔ)上競地價、競房價的中低價位、中小套型普通商品住房開發(fā)建設(shè)模式,積極推進(jìn)中低價位、中小套型普通商品住房用地招標(biāo)出讓。
。2)落實住房開發(fā)項目套型結(jié)構(gòu)比例的規(guī)定。新建或改造住房建設(shè)項目,必須明確住宅建筑套密度(每公頃住宅用地上擁有的住宅套數(shù))和住宅建筑密度(每公頃住宅用地上擁有住宅建筑面積),指標(biāo)明確;必須符合本規(guī)劃及年度實施計劃中項目相關(guān)住房套型結(jié)構(gòu)比例的規(guī)定。
。3)逐步提高商品房預(yù)售門檻。規(guī)劃期內(nèi),應(yīng)進(jìn)一步深化住房銷售制度,對新出讓的商品住房項目,逐步推出竣工驗收后銷售的模式。
4、完善住房保障體系,使住房保障成為社會和諧發(fā)展的基礎(chǔ)。
完善住房保障體系,使城市中低收入家庭“居者有其屋”,這不但是促進(jìn)社會穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ),也是發(fā)展和諧社會的基礎(chǔ)。完善住房保障體系,需要實施和完善廉租住房制度和經(jīng)濟(jì)適用房制度。
。1)廉租住房保障主要針對城市低保、經(jīng)濟(jì)和住房困難的“雙困”家庭;主要保障方式是以租金配租為主、實物配租為輔;保障資金籌集主要是以政策公共財政預(yù)算資金為主;同時需要建立公正規(guī)范的復(fù)核審批與監(jiān)督機(jī)制。
(2)經(jīng)濟(jì)適用住房主要是為了解決城市中低收入家庭的住房問題。由于經(jīng)濟(jì)適用房微利開發(fā)并在土地與稅費上實行優(yōu)惠政策,因此必須嚴(yán)格控制建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和銷售價格。對銷售對象也必須嚴(yán)格控制,除執(zhí)行并完善收入及住房雙控標(biāo)準(zhǔn)外,還要形成嚴(yán)格的購買資格審批公示制度;加強(qiáng)社會監(jiān)督,嚴(yán)厲查處虛假申報等違規(guī)問題。同時建立經(jīng)濟(jì)適用住房“出口”管理,對經(jīng)濟(jì)適用住房的交易轉(zhuǎn)讓和出租進(jìn)行嚴(yán)格限制,徹底杜絕投資、投機(jī)性購房行為。
。3)在完善住房保障體系上,還應(yīng)考慮對經(jīng)濟(jì)住房與解困房實行貨幣化補(bǔ)貼的制度。這方面可以解決經(jīng)濟(jì)住房建設(shè)地塊偏遠(yuǎn)、公共設(shè)施不配套等問題;另一方面減少社會資源浪費,提高原有的住房利用率,符合當(dāng)前節(jié)約型社會的發(fā)展要求。
5、加大閑置土地處理力度,積極盤活存量土地及房地產(chǎn),制止違法囤積土地的行為。
。1)依據(jù)閑置土地處置的法律、法規(guī),結(jié)合陽江市實際,以及造成土地閑置的不同原因,采取延長開發(fā)建設(shè)時間、改變土地用途、進(jìn)行土地置換、政府招標(biāo)拍賣、依法收回并納入土地儲備等各類辦法,對閑置土地積極予以盤活。
(2)妥善處理城南區(qū)城市化過程中涉及的土地遺留問題,加大各類問題樓盤的處理力度,積極盤活各類存量房地產(chǎn)。
6、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場引導(dǎo),堅持正確的輿論導(dǎo)向,加強(qiáng)對房地產(chǎn)調(diào)控政策的宣傳,引導(dǎo)廣大群眾樹立正確的住房消費觀念,切實維護(hù)社會穩(wěn)定。
二、規(guī)劃實施措施
1、建立住房建設(shè)規(guī)劃實施跟蹤機(jī)制
加強(qiáng)規(guī)劃實施情況評價工作,對每年政府引導(dǎo)下的住房建設(shè)規(guī)劃實施績效進(jìn)行分析評價和總結(jié),通過對每年商品住宅、經(jīng)濟(jì)適用房等住房用地和建設(shè)的統(tǒng)計分析,確定下一年住房建設(shè)規(guī)劃編制、實施與管理有機(jī)結(jié)合起來,形成動態(tài)的互動反饋環(huán),形成住房建設(shè)規(guī)劃實施跟蹤機(jī)制,并通過每年滾動編制的年度住房建設(shè)規(guī)劃對下一年住房用地和建設(shè)計劃進(jìn)行合理調(diào)整。
2、加強(qiáng)住房建設(shè)規(guī)劃的監(jiān)督管理
建立健全規(guī)劃實施監(jiān)督制度以及行政糾正與行政責(zé)任追究制度,同級人大、上級城鄉(xiāng)規(guī)劃部門對住房建設(shè)規(guī)劃中的強(qiáng)制性內(nèi)容的執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督,同時充分發(fā)揮新聞媒體的輿論監(jiān)督作用,接受社會公眾的監(jiān)督,對沒有按要求嚴(yán)格審查,違規(guī)發(fā)放規(guī)劃、施工、商品房預(yù)售證和施工圖設(shè)計文件審查合格證書的單位和個人,要及時予以嚴(yán)肅查處;屬于失職、瀆職的,應(yīng)依法追究有關(guān)人員的責(zé)任。
3、加強(qiáng)各相關(guān)部門在規(guī)劃實施過程中的銜接配合。
要將住房建設(shè)目標(biāo)、土地供應(yīng)目標(biāo)、住房結(jié)構(gòu)調(diào)整目標(biāo)等具體落實到建設(shè)、房地產(chǎn)、規(guī)劃、國土、發(fā)展改革等部門,分解任務(wù),明確責(zé)任建立考核和責(zé)任追究制度,確保工作進(jìn)度。
4、發(fā)揮稅收、信貸政策對房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)作用。
嚴(yán)格按照國家調(diào)控政策,征收住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅、個人所得稅等稅費;嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)信貸條件;有區(qū)別地適度調(diào)整住房信貸政策。
第六章 附則
一、本規(guī)劃自批準(zhǔn)之日起生效。
二、本規(guī)劃由陽江市人民政府組織實施。
三、本規(guī)劃由陽江市人民政府負(fù)責(zé)解釋。
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