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一、背景依據(jù)
自市政府《印發(fā)<陽(yáng)江市“三舊”改造項(xiàng)目審批辦法>等7個(gè)“三舊”改造配套政策文件的通知》（陽(yáng)府〔2010〕68號(hào)）等文件頒布實(shí)施以來(lái)，我市“三舊”改造工作有序有力推進(jìn)，取得了積極成效。但是隨著“三舊”改造工作的縱深開(kāi)展，原先的“三舊”改造系列配套政策已不能適應(yīng)新形勢(shì)、新業(yè)務(wù)的需要。為深入推進(jìn)我市“三舊”改造工作，根據(jù)《廣東省舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造管理辦法》（廣東省人民政府令第279號(hào)令）、《廣東省人民政府關(guān)于深化改革加快推動(dòng)“三舊”改造促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》（粵府〔2019〕71號(hào)）和《廣東省國(guó)土資源廳關(guān)于印發(fā)深入推進(jìn)“三舊”改造工作實(shí)施意見(jiàn)的通知》（粵國(guó)土資規(guī)字〔2018〕3號(hào)）等相關(guān)文件的規(guī)定，參考借鑒廣州、東莞、珠海、中山等地級(jí)市的工作經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我市實(shí)際，制定了《陽(yáng)江市深入推進(jìn)“三舊”改造工作實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱《實(shí)施細(xì)則》）。
二、政策框架
《實(shí)施細(xì)則》堅(jiān)持“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作，規(guī)劃統(tǒng)籌、公共優(yōu)先，明晰產(chǎn)權(quán)、保障權(quán)益，尊重歷史、公開(kāi)公平”的基本原則，進(jìn)一步優(yōu)化“三舊”改造政策，助力“三舊”改造提速增量、提質(zhì)增效。
該《實(shí)施細(xì)則》共九章四十四條，《實(shí)施細(xì)則》在內(nèi)容上分為落實(shí)上級(jí)政策的規(guī)定性內(nèi)容以及立足于陽(yáng)江發(fā)展的創(chuàng)新性內(nèi)容兩大部分。
（一）規(guī)定性內(nèi)容：落實(shí)省有關(guān)文件要求，對(duì)“標(biāo)圖建庫(kù)、專項(xiàng)規(guī)劃、實(shí)施方案、公益性用地、協(xié)議出讓”等內(nèi)容進(jìn)行全面深化。
（二）創(chuàng)新性內(nèi)容：立足于陽(yáng)江自身發(fā)展，整體平衡“三舊”改造利益分配，統(tǒng)籌推進(jìn)工業(yè)提升、舊村莊和舊城鎮(zhèn)改造，對(duì)“項(xiàng)目申報(bào)審批、用地規(guī)劃管理、地價(jià)計(jì)收”等方面提出具體內(nèi)容。
三、核心解讀
《實(shí)施細(xì)則》多措并舉，進(jìn)一步提高城鄉(xiāng)發(fā)展的平衡性和協(xié)調(diào)性，提升土地節(jié)約集約利用水平，支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展，堅(jiān)定不移推動(dòng)“三舊”改造高質(zhì)量發(fā)展。
（一）規(guī)范“三舊”改造標(biāo)圖建庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)
為落實(shí)《廣東省國(guó)土資源廳關(guān)于印發(fā)深入推進(jìn)“三舊”改造工作實(shí)施意見(jiàn)的通知》（粵國(guó)土資規(guī)字〔2018〕3號(hào)）對(duì)標(biāo)圖建庫(kù)的新要求，對(duì)比我市原“三舊”政策，《實(shí)施細(xì)則》放寬了“三舊”改造地塊標(biāo)圖建庫(kù)入庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)，可入庫(kù)用地的建設(shè)使用時(shí)間從原來(lái)的2007年6月30日前放寬至2009年12月31日前，明確了入庫(kù)圖斑應(yīng)滿足省關(guān)于上蓋物的政策規(guī)定（地塊上蓋物基底面積占入庫(kù)圖斑面積比例達(dá)30%以上），符合現(xiàn)行土地利用總體規(guī)劃、第二次全國(guó)土地調(diào)查和最新的土地利用現(xiàn)狀變更調(diào)查屬于建設(shè)用地等條件。
（二）優(yōu)先保證公益性用地供給
為保障公益性用地供給，提高政府公共服務(wù)供給效率，保障公共利益，根據(jù)《廣東省人民政府關(guān)于提升“三舊”改造水平促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（粵府〔2016〕96號(hào)）、《廣東省國(guó)土資源廳關(guān)于印發(fā)深入推進(jìn)“三舊”改造工作實(shí)施意見(jiàn)的通知》（粵國(guó)土資規(guī)字〔2018〕3號(hào)），《實(shí)施細(xì)則》對(duì)公益性用地的供給與落實(shí)提出了相關(guān)要求。一是工業(yè)用地等土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地，除國(guó)有土地使用權(quán)由政府依法收回的項(xiàng)目外，應(yīng)將不低于工業(yè)用地面積15%的土地?zé)o償移交政府用于公益性項(xiàng)目建設(shè)，并在地塊的控制性詳細(xì)規(guī)劃或單元規(guī)劃予以明確。二是對(duì)于改造地塊所在的控制性詳細(xì)規(guī)劃或單元規(guī)劃未提出預(yù)留公益性用地要求的，按公益性用地用途評(píng)估后，補(bǔ)繳與應(yīng)移交用地等價(jià)的土地價(jià)款。
（三）合理確定項(xiàng)目用地容積率
《廣東省人民政府關(guān)于深化改革加快推動(dòng)“三舊”改造促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》（粵府〔2019〕71號(hào)）的相關(guān)規(guī)定，在我市原“三舊”改造政策的基礎(chǔ)上，《實(shí)施細(xì)則》進(jìn)一步完善了改造項(xiàng)目地塊容積率。一是《實(shí)施細(xì)則》“工改商（。表(xiàng)目的容積率≤2.8。二是考慮到舊村莊拆遷難度大且現(xiàn)狀容積率差別不大，在原“三舊”改造政策的基礎(chǔ)上對(duì)舊村莊改造項(xiàng)目的容積率進(jìn)一步放寬，設(shè)定舊村莊容積率≤3.6。三是設(shè)定舊城鎮(zhèn)用地改造后容積率為現(xiàn)有容積率加上基準(zhǔn)容積率之和再乘上系數(shù)，即屬原土地權(quán)利人自行改造的舊城鎮(zhèn)改造項(xiàng)目的容積率≤3.3，其他類型的舊城鎮(zhèn)改造項(xiàng)目的容積率上限為5.0。
（四）科學(xué)調(diào)整地價(jià)計(jì)收方式
根據(jù)《廣東省舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造管理辦法》（廣東省人民政府令第279號(hào)令）關(guān)于“收益分配”的規(guī)定，結(jié)合我市改造項(xiàng)目的實(shí)際情況，充分考慮改造成本擬定了改造項(xiàng)目的地價(jià)計(jì)收方法、成本核定方法及流程、補(bǔ)繳地價(jià)集體決策程序等內(nèi)容。
（五）支持推進(jìn)連片成片改造
根據(jù)《廣東省國(guó)土資源廳關(guān)于印發(fā)深入推進(jìn)“三舊”改造工作實(shí)施意見(jiàn)的通知》（粵國(guó)土資規(guī)字〔2018〕3號(hào)）有關(guān)規(guī)定，《實(shí)施細(xì)則》允許屬收購(gòu)改造的項(xiàng)目，完成收購(gòu)改造后，由自然資源部門(mén)直接與單一改造主體簽訂出讓合同后，再辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記。同時(shí)，舊村莊改造應(yīng)當(dāng)通過(guò)公平協(xié)商、公開(kāi)聽(tīng)證或者投票表決等民主決策方式，決定改造方式、拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等重大事項(xiàng)，充分征詢并依法提交村民會(huì)議表決，涉及合作改造的，應(yīng)當(dāng)通過(guò)農(nóng)村集體資產(chǎn)交易平臺(tái)公開(kāi)選擇合作主體。
