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為深入貫徹落實(shí)新發(fā)展理念，促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)聚集，提高土地節(jié)約集約水平，提升招商引資成效，推動(dòng)我市高質(zhì)量發(fā)展，根據(jù)《廣東省人民政府關(guān)于印發(fā)廣東省降低制造業(yè)企業(yè)成本支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展若干政策措施（修訂版）的通知》（粵府〔2018〕79號(hào)）和《廣東省自然資源廳關(guān)于明確工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)分割及分割轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)事項(xiàng)的通知》（粵自然資規(guī)字〔2019〕3號(hào)）等相關(guān)政策法規(guī)的規(guī)定，參照省內(nèi)兄弟城市的經(jīng)驗(yàn)做法，結(jié)合我市實(shí)際，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局會(huì)同市自然資源局制定了《陽江市高標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房和工業(yè)大廈開發(fā)經(jīng)營及銷售管理的指導(dǎo)意見（試行）》（以下簡稱《指導(dǎo)意見》）。現(xiàn)將《指導(dǎo)意見》確定的相關(guān)政策解讀如下：
一、主要內(nèi)容
（一）關(guān)于開發(fā)主體資格的限定。《指導(dǎo)意見》第一部分明確規(guī)定：項(xiàng)目開發(fā)單位應(yīng)具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，集投資、開發(fā)、經(jīng)營管理和服務(wù)等為一體的單位。開發(fā)單位資質(zhì)管理參照《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》執(zhí)行。
（二）關(guān)于受讓主體資格的限定。《指導(dǎo)意見》第二部分第（四）項(xiàng)規(guī)范租售行為明確“高標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房和工業(yè)大廈首次銷售對(duì)象與再次轉(zhuǎn)讓對(duì)象限定為符合園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的生產(chǎn)、銷售、科研型企業(yè)法人或總部經(jīng)濟(jì)法人、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)企業(yè)法人。工業(yè)廠房要直接銷售或租賃給以上適用范圍內(nèi)的企業(yè)市場主體，嚴(yán)禁炒作工業(yè)廠房。”即受讓方需是：1.已經(jīng)依法注冊(cè)的企業(yè)；2.符合園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃。受讓方是否為符合入駐產(chǎn)業(yè)園區(qū)的企業(yè)，由園區(qū)管委會(huì)或工業(yè)企業(yè)主管部門對(duì)購買對(duì)象與轉(zhuǎn)讓對(duì)象的資格條件進(jìn)行審核把關(guān)，并出具審核意見。
（三）關(guān)于高標(biāo)準(zhǔn)廠房和工業(yè)大廈的定義和規(guī)定。《指導(dǎo)意見》第一部分第（二）項(xiàng)適用標(biāo)準(zhǔn)明確，高標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房和工業(yè)大廈必須同時(shí)符合下列標(biāo)準(zhǔn)：1、建設(shè)用地須為出讓的國有建設(shè)類工業(yè)用地;2、建筑容積率不低于1.6；3、辦公、生活等配套用房占地面積不得超過項(xiàng)目總用地面積7%;4、二層以上并配建工業(yè)電梯。
(四)關(guān)于高標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房和工業(yè)大廈開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行預(yù)售制度的規(guī)定。《指導(dǎo)意見》第二部分第（四）項(xiàng)規(guī)范租售行為明確規(guī)定：探索創(chuàng)新高標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房和工業(yè)大廈等新型產(chǎn)業(yè)載體的銷售交易方式，鼓勵(lì)項(xiàng)目開發(fā)單位在設(shè)計(jì)建設(shè)前提前收集意向單位建設(shè)需求，推出定制廠房等高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)，允許符合條件的高標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房和工業(yè)大廈進(jìn)行預(yù)銷售，預(yù)售要求參照我市現(xiàn)行商品房預(yù)售政策執(zhí)行。即在我市開發(fā)建設(shè)的高標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房和工業(yè)大廈項(xiàng)目，可以采取預(yù)售方式進(jìn)行銷售，預(yù)售要求參照我市現(xiàn)行商品房預(yù)售政策執(zhí)行。
（五）關(guān)于高標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房和工業(yè)大廈開發(fā)項(xiàng)目物業(yè)管理的規(guī)定。《指導(dǎo)意見》第二部分第（三）項(xiàng)完善運(yùn)營管理明確規(guī)定：項(xiàng)目開發(fā)單位負(fù)責(zé)保障和維護(hù)項(xiàng)目內(nèi)配套設(shè)施，滿足入駐企業(yè)所需條件，組建或聘請(qǐng)有資格、有能力的專業(yè)服務(wù)公司承擔(dān)項(xiàng)目范圍內(nèi)的物業(yè)管理相關(guān)工作，相關(guān)物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)符合《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定，并由園區(qū)管委會(huì)進(jìn)行監(jiān)管。即高標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房和工業(yè)大廈開發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)管理企業(yè)由項(xiàng)目開發(fā)單位組建或聘請(qǐng)有資格、有能力的專業(yè)服務(wù)公司承擔(dān)項(xiàng)目范圍內(nèi)的物業(yè)管理相關(guān)工作，不需要采取招投標(biāo)方式確定物業(yè)管理企業(yè)。
二、限制性規(guī)定
為防止改變土地用途和房屋用途進(jìn)行開發(fā)轉(zhuǎn)讓，《指導(dǎo)意見》作出了以下限制性規(guī)定：
?。ㄒ唬﹪?yán)禁在高標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房和工業(yè)大廈項(xiàng)目用地范圍內(nèi)建造成套住宅、公寓、專家樓、賓館、招待所和培訓(xùn)中心等非生產(chǎn)性配套設(shè)施。
?。ǘ┙ǔ傻母邩?biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房和工業(yè)大廈可按幢、層為基本單元分割為可以獨(dú)立使用且權(quán)屬界限封閉的空間。即層是高標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房和工業(yè)大廈產(chǎn)權(quán)分割的最小單位，不得在層內(nèi)再進(jìn)行分割。高標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房和工業(yè)大廈最小建筑面積不得少于300平方米。
?。ㄈ┺k公、生活等服務(wù)配套用房不得單獨(dú)進(jìn)行分割、分割轉(zhuǎn)讓或抵押，但可以隨高標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房和工業(yè)大廈按規(guī)定比例且以幢、層等固定界限為基本單元(可以獨(dú)立使用且權(quán)屬界線封閉的空間)進(jìn)行分割、分割轉(zhuǎn)讓、抵押。這里包含了如下幾層含義：1、單獨(dú)就服務(wù)配套用房申請(qǐng)變更（分割）不動(dòng)產(chǎn)登記、轉(zhuǎn)移（分割轉(zhuǎn)讓）不動(dòng)產(chǎn)登記、抵押登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予受理。2、服務(wù)配套用房隨高標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房和工業(yè)大廈分割、分割轉(zhuǎn)讓或抵押的，需按照服務(wù)配套用房建筑面積占高標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房和工業(yè)大廈的建筑面積比例進(jìn)行分割、分割轉(zhuǎn)讓或抵押，并以幢、層為基本單元。
?。ㄋ模┦茏尯蟮母邩?biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房和工業(yè)大廈自完成轉(zhuǎn)移（分割轉(zhuǎn)讓）不動(dòng)產(chǎn)登記之日起2年內(nèi)不得再次轉(zhuǎn)讓，即以完成轉(zhuǎn)移登記之日起算，高標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房和工業(yè)大廈2年內(nèi)不能再次買賣，具體起止時(shí)限在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書附記項(xiàng)中注記清楚。
（五）高標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房和工業(yè)大廈項(xiàng)目在取得預(yù)售許可后，項(xiàng)目開發(fā)單位不能再利用該項(xiàng)目辦理在建工程抵押貸款。
三、其他情形說明
對(duì)高標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房和工業(yè)大廈及辦公、生活等服務(wù)配套用房不予繳交物業(yè)維修基金，刪除《指導(dǎo)意見》中的“參照《陽江市住宅專項(xiàng)修資金管理規(guī)定》的標(biāo)準(zhǔn)繳交、使用維修資金?！崩碛桑阂皇歉邩?biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房和工業(yè)大廈不屬于住宅物業(yè)，不符合《陽江市市區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金管理實(shí)施細(xì)則》（陽房〔2009〕7號(hào)）征收專項(xiàng)維修資金精神。二是切實(shí)降低制造業(yè)企業(yè)資金成本，增加企業(yè)流動(dòng)性資金。
