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為了加強對我市住宅專項維修資金的管理，確保住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護住宅專項維修資金權利人的合法利益。根據(jù)《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》、建設部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》和《廣東省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，結合本市實際，我局對《陽江市市區(qū)住宅專項維修資金管理實施細則》進行了修訂，形成了《陽江市住宅專項維修資金管理實施細則》（征求意見稿），現(xiàn)向社會公開征求意見。
請各單位、個人于2014年11月10日前以信函、電子郵件或傳真方式將意見、建議反饋給陽江市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設局。
聯(lián) 系 人：張基忠，聯(lián)系電話：0662－3428866
通訊地址：陽江市石灣北路409號
郵政編碼：529500
電子郵件：yjzjjsck@163.com
傳 真：0662－3428806
陽江市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設局
2014年10月27日
附件：
陽江市住宅專項維修資金管理實施細則（征求意見稿）
第一章 總 則
第一條 為了加強對住宅專項維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護住宅專項維修資金權利人的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》、建設部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》和《廣東省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，結合本市實際，制定本實施細則。
第二條 陽江市范圍內的住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)或者住宅小區(qū)外與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，其共用部位、共用設施設備住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督，適用本實施細則。
第三條 本實施細則所稱住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。
本實施細則所稱住宅共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內業(yè)主或者單幢住宅內業(yè)主及與之結構相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：房屋的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
本實施細則所稱共用設施設備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關非住宅業(yè)主共有的附屬設施設備，一般包括供排水管道、水箱、加壓水泵、電梯、電梯井、天線、照明設施、供電線路、消防設施、綠地、道路、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
第四條 住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、?？顚Ｓ?、業(yè)主決策、政府監(jiān)管的原則。
第五條 陽江市住房規(guī)劃建設行政主管部門會同市財政部門負責全市物業(yè)住宅專項維修資金的指導和監(jiān)督工作，其屬下的物業(yè)管理機構具體負責組織實施。
縣（市、區(qū)）住房規(guī)劃建設行政主管部門會同縣（市、區(qū)）財政部門負責本行政區(qū)域內住宅專項維修資金的指導和監(jiān)督工作。其屬下的物業(yè)管理機構具體負責組織實施。
第二章 交 存
第六條 開發(fā)單位在辦理房屋預售備案時，應當向市、縣（市、區(qū)）物業(yè)管理機構提交住宅專項維修資金的交存方案。
第七條 開發(fā)單位售樓時，應當在售樓處明示交存住宅專項維修資金的方式、比例、構成、總數(shù)，并書面告知購房者。
第八條 下列物業(yè)的業(yè)主應當按照本實施細則的規(guī)定交存住宅專項維修資金：
（一）住宅物業(yè)，但一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設施設備的除外；
（二）住宅小區(qū)內的非住宅或者小區(qū)住宅外與單幢住宅樓結構相連的非住宅；
（三）開發(fā)單位留用的物業(yè)，由開發(fā)單位負責交存。
第九條 本實施細則施行之日起，業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，多層建筑（含6層及6層以下、別墅）的商品住宅按40元/平方米交存，高層建筑（含7層及7層以上）的商品住宅按50元/平方米交存。
第十條 業(yè)主交存的住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有。
從公有住房售房之中提取的住宅專項維修資金，屬于公有住房售房單位所有。
第十一條 市、縣（市、區(qū)）住房規(guī)劃建設行政主管部門應當委托商業(yè)銀行作為住宅專項維修資金的專戶管理銀行，由其屬下物業(yè)管理機構在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。
開立住宅專項維修資金專戶，應當以物業(yè)管理區(qū)域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。
物業(yè)管理機構在專戶管理銀行設立總賬戶，按物業(yè)管理區(qū)域為單位設賬，實行四級賬戶核算?？傎~戶為一級核算，每個物業(yè)管理區(qū)域設立二級賬戶核算，小區(qū)內每幢樓房設立三級賬戶核算，每個業(yè)主或對應房屋戶門號設立四級賬戶核算管理。
第十二條 應交存住宅專項維修資金的業(yè)主應當在物業(yè)交付使用或辦理產(chǎn)權證前，將住宅專項維修資金存入專戶管理銀行的住宅專項維修資金專戶。
第十三條 未按本實施細則規(guī)定交存首期住宅專項維修資金的，開發(fā)單位不得將房屋交付購房者。
第十四條開發(fā)單位、購房者在辦理產(chǎn)權登記時，須提供住宅專項維修資金交存憑證。
第十五條 專戶管理銀行、代收住宅專項維修資金的開發(fā)單位應當出具財政部門統(tǒng)一監(jiān)制的住宅專項維修資金專用票據(jù)。
開發(fā)單位或者物業(yè)服務企業(yè)已經(jīng)代收的，應當及時將首期住宅專項維修資金轉存到專戶管理銀行的住宅專項維修資金專戶。
第十六條 市、縣（市、區(qū)）物業(yè)管理機構應當督促尚未交存首期住宅專項維修資金的購房者、開發(fā)單位，按照交存標準將首期住宅專項維修資金存入專戶管理銀行的住宅專項維修資金專戶。
第十七條 住宅專項維修資金的續(xù)交應當遵循下列原則：
業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期住宅專項維修資金30%時，應當及時續(xù)交至首期交存住宅專項維修資金的金額。
（一）已實施物業(yè)管理，且已成立業(yè)主大會的，住宅專項維修資金的續(xù)交金額、方式、時限，由物業(yè)服務企業(yè)依法作出續(xù)交方案并報業(yè)主大會通過后組織實施；未成立業(yè)主大會的，由物業(yè)服務企業(yè)依法作出續(xù)交方案并經(jīng)三分之二以上業(yè)主通過后組織實施。
（二）未實施物業(yè)管理，已成立業(yè)主大會的，住宅專項維修資金的續(xù)交金額、方式、時限，由業(yè)主大會依法作出續(xù)交方案并組織實施。
住宅專項維修資金的續(xù)交方案，依法應當經(jīng)涉及專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意通過，并在通過之日起10日內報市、縣（市、區(qū)）物業(yè)管理機構備案，續(xù)交的住宅專項維修資金應及時交存到專戶管理銀行的住宅專項維修資金專戶。
第三章 使 用
第十八條 住宅專項維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。
第十九條 住宅專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。
第二十條 住宅專項維修資金使用采用劃撥轉賬方式，但用于維修工程相關支出在五萬元以下的小額資金可在該專戶提現(xiàn)支付。
第二十一條 住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用，按照下列規(guī)定分攤：
（一）涉及整個物業(yè)區(qū)域的，由該區(qū)域全體業(yè)主按照各自擁有的專有部分占建筑物總面積的比例分攤。
（二）涉及單幢物業(yè)的，由相關業(yè)主按照各自擁有的專有部分占建筑物總面積的比例分攤。
（三）涉及部分或局部異產(chǎn)毗連物業(yè)的，根據(jù)國家有關規(guī)定，由相關業(yè)主按照各自擁有的專有部分占建筑物總面積的比例分攤。
住宅專項維修資金不足支付的，由不足部分業(yè)主按照各自擁有的專有部分占建筑物總面積的比例分攤。
尚未建立住宅專項維修資金的住宅小區(qū)，由相關業(yè)主按照各自擁有的專有部分占建筑物總面積的比例分攤。
第二十二條 住宅專項維修資金使用的具體列支及分攤情況，物業(yè)服務企業(yè)或業(yè)主委員會、相關業(yè)主應當在維修和更新、改造物業(yè)竣工驗收合格后10日內在物業(yè)區(qū)域內顯置位置進行公告。
第二十三條 住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅的，開發(fā)單位應當按照尚未售出物業(yè)的專有部分建筑面積分攤相關費用。
第二十四條 需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：
（一）物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項目提出使用建議；沒有物業(yè)服務企業(yè)的，由業(yè)主委員會或相關業(yè)主提出使用建議；
（二） 住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議；
（三）物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主組織實施使用方案；
（四）物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主持有關材料，向本行政區(qū)域內的物業(yè)管理機構申請；
（五）物業(yè)管理機構作出初審意見報上級住房規(guī)劃建設行政主管部門審批后，向專戶管理銀行發(fā)出劃轉住宅專項維修資金的通知；
（六）專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。
第二十五條 發(fā)生危及物業(yè)安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行搶修的，業(yè)主或業(yè)主委員會未按規(guī)定實施的，物業(yè)服務企業(yè)可以組織代修，并將有關情況告知業(yè)主或業(yè)主委員會，維修費用按照業(yè)主各自擁有的專有部分占建筑物總面積的比例，從相關業(yè)主住宅專項維修資金分戶賬中列支。
第二十六條 下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：
（一）依法在物業(yè)保修期內由開發(fā)單位或者施工單位承擔的共用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用；
（二）依法應當由市政或相關單位承擔的道路、供水、供電、供氣、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養(yǎng)護費用；
（三）依法屬于物業(yè)服務費用支出范圍的共用部位、共用設施設備的正常使用和運行、維護保養(yǎng)所需的費用；
（四）物業(yè)服務合同約定應當由物業(yè)服務企業(yè)承擔的有關費用；
（五）應當由當事人承擔的因人為損壞共用部位、共用設施設備所需的修復費用。
第二十七條 在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關規(guī)定將住宅專項維修資金用于購買國債。
禁止利用住宅專項維修資金從事國債回購、委托理財業(yè)務或者將購買的國債用于質押、抵押等擔保行為。
第二十八條 下列資金應當轉入住宅專項維修資金滾存使用：
（一）住宅專項維修資金的存儲利息；
（二）利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益；
（三）利用住宅共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，業(yè)主所得利益，但業(yè)主大會另有決定的除外；
（四）住宅共用設施設備報廢后回收的殘值。
第四章 監(jiān)督管理
第二十九條 房屋所有權轉讓時，出讓人應當向受讓人說明住宅專項維修資金交存和結余情況并出具有效證明，該房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金隨房屋所有權同時過戶。
受讓人應當持住宅專項維修資金過戶的協(xié)議、房屋權屬證書、身份證等到專戶管理銀行辦理分戶賬更名手續(xù)。
第三十條 因拆遷、自然災害或其他原因造成房屋滅失的，業(yè)主可持相關證明向專戶管理銀行提取其住宅專項維修資金個人賬戶中的余額，并辦理賬戶注銷手續(xù)。
第三十一條 專戶管理銀行收取住宅專項維修資金后，向交款人出具維專項修資金專用票據(jù)和有效證明。
專戶管理銀行應當建立住宅專項維修資金查詢制度。業(yè)主可憑住宅專項維修資金有效證明到專戶管理銀行指定各網(wǎng)點對其分戶賬中住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和賬面余額進行查詢。
第三十二條 專戶管理銀行應當每月向物業(yè)管理機構提供專項維修資金賬戶對賬單等有關業(yè)務資料；并每年至少一次向業(yè)主委員會發(fā)送住宅專項維修資金賬戶對賬單，確保資金準確無誤。
第三十三條 住宅專項維修資金的管理費用，在住宅專項維修資金的增值收益中列支，或者由財政部門統(tǒng)籌解決，并與住宅專項維修資金分賬核算。
第三十四條 住宅專項維修資金的管理和使用，應當依法接受審計部門的審計監(jiān)督，住宅專項維修資金的財務管理和會計核算應當執(zhí)行財政部門有關規(guī)定。
第三十五條 住宅專項維修資金專用票據(jù)的購領、使用、保存、核銷管理，應當按照財政部門的有關規(guī)定執(zhí)行，并接受財政部門的監(jiān)督檢查。
第五章 法律責任
第三十六條 開發(fā)單位違反本實施細則第十三條規(guī)定將房屋交付買受人的，由本行政區(qū)域住房規(guī)劃建設行政主管部門按建設部、財政部令第165號《住宅專項維修資金管理辦法》笫三十六條規(guī)定處理。
第三十七條 開發(fā)單位未按本實施細則第二十三條規(guī)定支付維修和更新、改造費用的，由本行政區(qū)域住房規(guī)劃建設行政主管部門按建設部、財政部令第165號《住宅專項維修資金管理辦法》笫三十六條規(guī)定處理。
第三十八條 違反本實施細則第十八條規(guī)定的，由本行政區(qū)域住房規(guī)劃建設行政主管部門按建設部、財政部令第165號《住宅專項維修資金管理辦法》第三十七條規(guī)定處理。
第三十九條 違反本實施細則第二十七條第二款規(guī)定的，由本行政區(qū)域住房規(guī)劃建設行政主管部門按建設部、財政部令第165號《住宅專項維修資金管理辦法》笫三十八條規(guī)定處理。
第四十條 對違反住宅專項維修資金專用票據(jù)管理規(guī)定的行為，按照《財政違法行為處罰處分條例》的有關規(guī)定追究法律責任。
第四十一條住宅專項維修資金管理行政主管部門以及其它有關行政管理部門工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第六章 附 則
第四十二條 本實施細則自發(fā)布之日起施行，自施行之日起有效期限為五年。原陽江市房產(chǎn)管理局、陽江市財政局、原陽江市建設局發(fā)布的《陽江市住宅小區(qū)物業(yè)維修基金管理暫行規(guī)定》（陽房[2009]37號）同時廢止。
