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各縣（市、區(qū)）人民政府，市府直屬各單位：
《陽(yáng)江市深入推進(jìn)“三舊”改造工作實(shí)施細(xì)則》已經(jīng)市政府七屆七十九次常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中遇到的問(wèn)題，請(qǐng)徑向市自然資源局反映。
陽(yáng)江市人民政府
2021年10月18日
陽(yáng)江市深入推進(jìn)“三舊”改造
工作實(shí)施細(xì)則
為提升陽(yáng)江市“三舊”改造水平，盤活利用各類低效建設(shè)用地，加快推動(dòng)中心城區(qū)擴(kuò)容提質(zhì)和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，根據(jù)《廣東省人民政府關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見》（粵府〔2009〕78號(hào)）、《廣東省人民政府關(guān)于提升“三舊”改造水平促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（粵府〔2016〕96號(hào)）、《廣東省人民政府關(guān)于深化改革加快推動(dòng)“三舊”改造促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見》（粵府〔2019〕71號(hào)）、《廣東省舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造管理辦法》（廣東省人民政府令第279號(hào)）和《廣東省國(guó)土資源廳關(guān)于印發(fā)深入推進(jìn)“三舊”改造工作實(shí)施意見的通知》（粵國(guó)土資規(guī)字〔2018〕3號(hào)）等相關(guān)文件的規(guī)定，結(jié)合我市“三舊”改造工作實(shí)際，制定本實(shí)施細(xì)則。
第一章 總則
第一條 “三舊”改造定義
“三舊”改造，是指對(duì)舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊用地上蓋建（構(gòu)）筑物實(shí)施拆除重建、綜合整治、局部改擴(kuò)建、歷史建筑修繕等活動(dòng)。
舊城鎮(zhèn)改造，是指城區(qū)內(nèi)舊民居片區(qū)、商業(yè)區(qū)、公共服務(wù)設(shè)施以及少量分散的工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)等用地改造。
舊廠房改造，是指因城鄉(xiāng)規(guī)劃調(diào)整不再作為工業(yè)用途的廠房用地、不符合安全生產(chǎn)和環(huán)保要求的廠房（廠區(qū)）用地、國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定的禁止類、淘汰類產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)為鼓勵(lì)類產(chǎn)業(yè)或以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)為核心的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)等原廠房用地改造。
舊村莊改造，是指“城中村”、被城鎮(zhèn)化工業(yè)區(qū)或物流園等產(chǎn)業(yè)園區(qū)大量范圍占據(jù)的“園中村”以及不再適宜生活居住，村民須逐步遷出或整體搬遷形成的“空心村”等村莊改造。
第二條 “三舊”改造模式包括政府收儲(chǔ)模式改造、通過(guò)公開交易方式確定土地使用權(quán)人改造、原土地權(quán)利人自行改造、村企合作改造和收購(gòu)改造。
（一）政府收儲(chǔ)模式改造，是指政府征收（含征收農(nóng)村集體土地及收回國(guó)有土地使用權(quán)等情況）或收購(gòu)儲(chǔ)備土地并完成拆遷平整工作，通過(guò)招標(biāo)、拍賣或者掛牌等公開交易方式確定土地使用權(quán)人實(shí)施改造并開發(fā)建設(shè)。
（二）通過(guò)公開交易方式確定土地使用權(quán)人改造，是指在確定開發(fā)建設(shè)條件的前提下，由政府將拆遷工作及擬改造土地的使用權(quán)一并通過(guò)招標(biāo)、拍賣或者掛牌等公開交易方式確定土地使用權(quán)人實(shí)施改造并開發(fā)建設(shè)。
（三）原土地權(quán)利人自行改造，是指原土地權(quán)利人對(duì)自有的土地開展自行改造。包括擁有用地使用權(quán)的改造主體自行改造、土地權(quán)利人將其集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地的改造、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)將其名下的集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地并以協(xié)議出讓方式將土地使用權(quán)出讓給其所屬的全資公司的改造、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)將其名下的集體建設(shè)用地保留集體建設(shè)用地性質(zhì)改造等方式的改造等。
（四）村企合作改造，是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)將集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地，再由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織通過(guò)農(nóng)村集體資產(chǎn)交易平臺(tái)公開選擇市場(chǎng)主體合作實(shí)施改造。
（五）收購(gòu)改造，是指投資主體通過(guò)以房地產(chǎn)作價(jià)入股、簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議、聯(lián)營(yíng)、收購(gòu)歸宗等方式收購(gòu)?fù)恋貙?shí)施改造。
第三條 “三舊”改造項(xiàng)目辦理流程
（一）改造地塊納入“三舊”改造地塊數(shù)據(jù)庫(kù)。
（二）改造主體編制和申報(bào)項(xiàng)目“三舊”改造方案。
（三）職能部門按程序?qū)彶椤叭f”改造方案并報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府（管委會(huì)）審批。
（四）改造主體向職能部門申請(qǐng)辦理相關(guān)用地手續(xù)。
（五）改造主體按照“三舊”改造方案實(shí)施建設(shè)。
第二章 專項(xiàng)規(guī)劃與年度實(shí)施計(jì)劃
第四條 縣（市、區(qū)）自然資源主管部門結(jié)合經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展實(shí)際和產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，以國(guó)土空間總體規(guī)劃為基礎(chǔ)，組織編制“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃，報(bào)屬地人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。
第五條 “三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃主要內(nèi)容包括改造范圍、改造目標(biāo)、功能定位、總體用地布局和規(guī)模、用地功能布局以及土地使用性質(zhì)及其兼容性等用地功能控制要求。
第六條 “三舊”改造實(shí)行年度實(shí)施計(jì)劃管理。年度實(shí)施計(jì)劃包括擬改造情況、用地現(xiàn)狀、改造類型、改造用途、實(shí)施方式、投資規(guī)模、實(shí)施時(shí)間等?？h（市、區(qū)）三舊改造主管部門應(yīng)結(jié)合年度“三舊”改造任務(wù)和實(shí)際情況，組織編制本轄區(qū)“三舊”改造年度實(shí)施計(jì)劃，經(jīng)屬地人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。
第七條 控制性詳細(xì)規(guī)劃未覆蓋的“三舊”改造項(xiàng)目，可由縣（市、區(qū)）自然資源主管部門按照確定的改造范圍組織編制“三舊”改造單元規(guī)劃，參照控制性詳細(xì)規(guī)劃審批程序批準(zhǔn)后，作為控制性詳細(xì)規(guī)劃實(shí)施。
“三舊”改造項(xiàng)目涉及控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整的，可參照控制性詳細(xì)規(guī)劃修改程序批準(zhǔn)“三舊”改造單元規(guī)劃，覆蓋原控制性詳細(xì)規(guī)劃。
第八條 國(guó)土空間總體規(guī)劃編制完成并經(jīng)依法批準(zhǔn)后，本細(xì)則中需依據(jù)“土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃”的要求均以符合國(guó)土空間總體規(guī)劃為準(zhǔn)。
第三章 改造地塊數(shù)據(jù)庫(kù)
第九條 “三舊”改造標(biāo)圖建庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)
（一）入庫(kù)基本條件
1. 2009年12月31日前已建設(shè)使用。
2. 地塊上蓋物基底面積占入庫(kù)地塊面積比例達(dá)30%以上。
3. 符合土地利用總體規(guī)劃。
4. 第二次全國(guó)土地調(diào)查和最新的土地利用現(xiàn)狀變更調(diào)查認(rèn)定為建設(shè)用地。
5. 布局散亂、利用不充分、用途不合理、規(guī)劃確定改造的低效存量建設(shè)用地。
6. 已認(rèn)定為閑置土地尚未處置的，不得申請(qǐng)納入數(shù)據(jù)庫(kù)；已認(rèn)定為閑置土地但已處置完畢且符合上述要求的，可以申請(qǐng)納入數(shù)據(jù)庫(kù)。
7. 涉及違法用地的，按照粵自然資利用〔2019〕1088號(hào)文要求核查說(shuō)明。
8. “三舊”改造項(xiàng)目用地面積原則上在5000平方米以上。符合上述要求但面積小于5000平方米的用地，有以下情況之一的，也可申請(qǐng)納入數(shù)據(jù)庫(kù)：一是工業(yè)用地或物流倉(cāng)儲(chǔ)用地改造后不改變土地用途的；二是小于5000平方米的用地與其相鄰用地一并規(guī)劃建設(shè)，且總用地面積達(dá)5000平方米以上的；三是項(xiàng)目用地在城市建成區(qū)范圍內(nèi)，被城市道路、河道、公園或已按規(guī)劃建設(shè)且無(wú)改造意愿的居住小區(qū)所包圍，并能單獨(dú)出具規(guī)劃條件。
（二）入庫(kù)宗地要求
納入“三舊”改造地塊數(shù)據(jù)庫(kù)的地塊以宗地為基本單元，也可將相鄰宗地作為整體入庫(kù)。相鄰宗地之間公共使用的巷道可一并納入標(biāo)圖建庫(kù)范圍。
1. 無(wú)合法用地手續(xù)的改造項(xiàng)目，按行政區(qū)劃界限、歷史用地協(xié)議約定的用地范圍，規(guī)劃功能單元、道路、河流及產(chǎn)權(quán)邊界等因素綜合確定的封閉地塊等為基本單元入庫(kù)。
2. 有合法用地手續(xù)的改造項(xiàng)目，以土地劃撥決定書、土地出讓合同、建設(shè)用地批準(zhǔn)書、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證（土地使用權(quán)證）等確定的宗地范圍為基本單元入庫(kù)。如上述材料載明面積不一致的，以土地出讓合同或土地劃撥決定書載明面積為準(zhǔn)。
3. 有合法用地手續(xù)的宗地范圍與規(guī)劃功能單元、道路、河流及產(chǎn)權(quán)邊界等之間有少量用地或房屋因規(guī)劃需要進(jìn)行改造、無(wú)法單獨(dú)出具規(guī)劃條件的，需將該部分用地或房屋納入地塊數(shù)據(jù)庫(kù)并收購(gòu)?fù)瓿珊髮?shí)施改造。
（三）入庫(kù)地塊上蓋物比例要求
1. 地塊上蓋物基底面積占入庫(kù)單元地塊面積比例達(dá)30%以上。將相鄰宗地整體入庫(kù)的，可以整體核算上蓋物基底比例，但不得包含已認(rèn)定為閑置土地的地塊。上蓋物基底面積比例不足30%的，但符合相關(guān)規(guī)劃條件或行業(yè)用地標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的下限，或改造后用于建設(shè)教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、體育等公益性項(xiàng)目的，可納入標(biāo)圖建庫(kù)范圍。
2. 核實(shí)入庫(kù)上蓋物基底面積。改造地塊可根據(jù)土地權(quán)屬登記材料核實(shí)2009年12月31日前上蓋物基底面積；土地權(quán)屬登記材料未載明上蓋物基底面積情況或已載明上蓋物基底面積未達(dá)30%的，以2009年12月31日前衛(wèi)星影像圖為基礎(chǔ)，結(jié)合土地調(diào)查成果和農(nóng)村地籍調(diào)查成果核實(shí)上蓋物基底面積。
第十條 原土地權(quán)利人自行改造項(xiàng)目的改造主體向縣（市、區(qū)）三舊改造主管部門提出地塊入庫(kù)申請(qǐng)，縣（市、區(qū)）三舊改造主管部門開展審查、公示并填報(bào)廣東省土地管理與決策支持系統(tǒng)（以下簡(jiǎn)稱“省決策支持系統(tǒng)”）后上報(bào)市自然資源主管部門審查。市自然資源主管部門審查后通過(guò)省決策支持系統(tǒng)報(bào)送省自然資源廳核查備案。其他類型改造項(xiàng)目由縣（市、區(qū)）三舊改造主管部門作為申請(qǐng)主體申報(bào)入庫(kù)。
對(duì)于擬刪減出庫(kù)的地塊，需由縣（市、區(qū)）三舊改造主管部門向市自然資源主管部門舉證說(shuō)明擬刪減原因，確有正當(dāng)合理理由的，可以進(jìn)行刪減，但已按“三舊”政策完善用地手續(xù)，享受“三舊”改造政策優(yōu)惠，或已計(jì)入往年改造成效的地塊不得刪減出庫(kù)。
第四章 項(xiàng)目申報(bào)及審批
第十一條 “三舊”改造項(xiàng)目申報(bào)要求
（一）項(xiàng)目用地已納入“三舊”改造地塊數(shù)據(jù)庫(kù)。
（二）項(xiàng)目用地在2009年12月31日之前已建設(shè)使用，地塊上蓋物基底面積占項(xiàng)目用地面積比例達(dá)30%以上。
（三）項(xiàng)目用地符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃，已納入“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃和“三舊”改造年度實(shí)施計(jì)劃。
（四）項(xiàng)目用地權(quán)屬清晰，無(wú)爭(zhēng)議，無(wú)設(shè)定抵押權(quán)（設(shè)有抵押權(quán)的須經(jīng)抵押權(quán)人同意改造），無(wú)被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封限制土地權(quán)利的情形。無(wú)合法用地手續(xù)的，按有關(guān)規(guī)定完善用地手續(xù)。
（五）項(xiàng)目用地面積和其他要求滿足第九條第（一）款第7項(xiàng)、第8項(xiàng)和第九條第（二）款的要求。
第十二條 “三舊”改造項(xiàng)目經(jīng)開展土地房屋現(xiàn)狀情況、改造意愿摸查統(tǒng)計(jì)以及實(shí)施改造可行性研究等前期工作后，擬實(shí)施改造用地應(yīng)達(dá)到以下條件：
（一）土地或地上建（構(gòu)）筑物為兩個(gè)或兩個(gè)以上權(quán)利主體按份共有的，占份額不少于三分之二的按份共有人同意實(shí)施改造。
（二）建（構(gòu)）筑物區(qū)分所有權(quán)的，專有部分占建（構(gòu)）筑物總面積不少于三分之二且占總?cè)藬?shù)不少于三分之二的權(quán)利主體同意實(shí)施改造。
（三）改造范圍內(nèi)用地包含多個(gè)地塊的，符合上述規(guī)定的用地面積應(yīng)當(dāng)不少于改造范圍用地面積的80%。
（四）屬于舊村莊改造用地的，須經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以及不少于三分之二的村民同意或戶代表會(huì)議表決同意（會(huì)議須拍照或錄像存證），形成同意決議并對(duì)決議同意事項(xiàng)予以公告。涉及合作改造的，應(yīng)當(dāng)通過(guò)農(nóng)村集體資產(chǎn)交易平臺(tái)公開選擇合作主體。
第十三條 項(xiàng)目主體申報(bào)資料
（一）申請(qǐng)書。
（二）改造方案。
（三）改造項(xiàng)目土地權(quán)屬材料。除原土地權(quán)利人自行改造的項(xiàng)目外，其他類型改造項(xiàng)目需提交改造意愿前期調(diào)查摸底情況報(bào)告；用地涉及抵押的，需提交抵押權(quán)人出具同意改造的書面材料。
（四）改造項(xiàng)目用地范圍紅線圖（國(guó)家2000大地坐標(biāo)系，含電子文檔）。
（五）改造主體身份證明資料。
第十四條 “三舊”改造方案審批
（一）江城區(qū)、海陵島經(jīng)濟(jì)開發(fā)試驗(yàn)區(qū)和陽(yáng)江高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)（以下簡(jiǎn)稱“市區(qū)”）的“三舊”改造方案經(jīng)屬地人民政府（管委會(huì)）審核同意后，報(bào)市人民政府審批；陽(yáng)春市、陽(yáng)西縣和陽(yáng)東區(qū)的“三舊”改造方案由屬地人民政府審批。
（二）存在以下情況的，“三舊”改造方案須由屬地人民政府（管委會(huì)）上報(bào)市人民政府審批。
1. 用地行為發(fā)生在1987年1月1日至2009年12月31日之間，涉及完善土地征收手續(xù)的。
2. “三地”和超標(biāo)“三地”涉及辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收手續(xù)的。
3. 農(nóng)村集體土地完善建設(shè)用地手續(xù)和國(guó)有土地完善建設(shè)用地手續(xù)的。
第十五條 審批程序
（一）原土地權(quán)利人自行改造項(xiàng)目審批程序
1. 受理。項(xiàng)目改造主體向?qū)俚厝f改造主管部門提交“三舊”改造申報(bào)資料，屬地三舊改造主管部門審查通過(guò)后組織公示，公示時(shí)間7天。
2. 審批。經(jīng)公示無(wú)異議后，屬地三舊改造主管部門將項(xiàng)目“三舊”改造方案及相關(guān)資料報(bào)屬地人民政府審批。
“三舊”改造方案需經(jīng)市人民政府審批的，經(jīng)公示無(wú)異議后，屬地三舊改造主管部門將項(xiàng)目“三舊”改造方案及相關(guān)資料報(bào)屬地人民政府審核，屬地人民政府批準(zhǔn)后由屬地三舊改造主管部門將項(xiàng)目“三舊”改造方案及相關(guān)資料上報(bào)市自然資源主管部門審查。市自然資源主管部門書面征求市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位意見后提交市控規(guī)與建筑藝術(shù)委員會(huì)審議，審議通過(guò)后上報(bào)市人民政府審批?！叭f”改造方案經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后，應(yīng)按規(guī)定發(fā)布公告。
涉及辦理本細(xì)則第十四條第（二）款用地審批手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)由項(xiàng)目屬地自然資源主管部門負(fù)責(zé)組織報(bào)批材料，按照用地報(bào)批工作流程審批。
3. 實(shí)施改造。改造主體按改造方案實(shí)施改造，依法完成房屋征收拆遷補(bǔ)償和土地平整工作后按規(guī)定申請(qǐng)辦理供地手續(xù)。
4. 監(jiān)督管理?？h（市、區(qū)）人民政府與改造主體簽訂監(jiān)管協(xié)議并落實(shí)監(jiān)管責(zé)任，將其作為土地出讓合同附件，并組織有關(guān)部門按照合同及監(jiān)管協(xié)議約定，對(duì)“三舊”改造項(xiàng)目進(jìn)行績(jī)效評(píng)價(jià)和聯(lián)合監(jiān)管。
（二）村企合作改造和收購(gòu)改造項(xiàng)目審批程序
1. 前期調(diào)查摸底。項(xiàng)目屬地三舊改造主管部門牽頭、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）配合開展土地房屋現(xiàn)狀情況、改造意愿摸查統(tǒng)計(jì)以及實(shí)施改造的可行性前期研究等前期調(diào)查摸底工作并出具改造意愿前期調(diào)查摸底情況報(bào)告。改造主體委托有資質(zhì)的測(cè)繪單位對(duì)擬改造范圍內(nèi)的土地和房屋面積、權(quán)屬狀況進(jìn)行調(diào)查摸底，圖件標(biāo)注并列表造冊(cè)，做好“三舊”改造范圍內(nèi)的權(quán)屬登記工作。改造項(xiàng)目須達(dá)到第十二條規(guī)定后，可啟動(dòng)改造。
2. 受理、審批、實(shí)施改造和監(jiān)督管理，參照第十五條第（一）款執(zhí)行。
（三）通過(guò)公開交易方式確定土地使用權(quán)人改造項(xiàng)目審批程序
1. 前期調(diào)查摸底。參照第十五條第（二）款開展前期調(diào)查摸底工作。
2. 審批。項(xiàng)目屬地三舊改造主管部門編制改造方案和招標(biāo)方案等文件，參照第十五條第（一）款進(jìn)行審批。
3. 實(shí)施改造。項(xiàng)目改造方案和招標(biāo)方案等文件經(jīng)批準(zhǔn)后，屬地三舊改造主管部門通過(guò)招標(biāo)、拍賣或者掛牌等公開交易方式的規(guī)定確定改造主體。
4. 監(jiān)督管理。參照第十五條第（一）款執(zhí)行。
（四）政府收儲(chǔ)模式改造項(xiàng)目審批程序
1. 政府收儲(chǔ)模式改造項(xiàng)目的前期調(diào)查摸底、審批和監(jiān)督管理工作參照第十五條第（一）和第（二）款執(zhí)行。
2. 組織實(shí)施改造。由政府有關(guān)部門完成房屋征收拆遷補(bǔ)償、土地平整和收儲(chǔ)工作后，通過(guò)招標(biāo)、拍賣或者掛牌等公開交易方式的規(guī)定確定改造主體并按規(guī)定辦理供地手續(xù)。
第十六條 “三地”和超標(biāo)“三地”處理
（一）“三地”需辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或土地征收手續(xù)的，可納入批次用地報(bào)批，或與“三舊”改造主體地塊一并組卷報(bào)批；超標(biāo)“三地”需辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或土地征收手續(xù)的，可將其農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或土地征收?qǐng)?bào)批材料連同由縣（市、區(qū)）人民政府對(duì)地塊的相關(guān)說(shuō)明（包括是否符合“三地”定義、圖形特征、單塊面積、累計(jì)面積占改造項(xiàng)目主體地塊用地面積比例、是否可以單獨(dú)出具規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、是否符合相關(guān)規(guī)劃、納入改造范圍的必要性、社會(huì)經(jīng)濟(jì)預(yù)期效益等）及“三舊”改造方案一并報(bào)市人民政府審批。
（二）“三地”屬國(guó)有建設(shè)用地的，按照主體地塊審批流程和權(quán)限進(jìn)行審批；超標(biāo)“三地”屬國(guó)有建設(shè)用地且主體地塊的改造方案已經(jīng)批準(zhǔn)的，縣（市、區(qū)）人民政府參照第十六條第（一）款要求出具相關(guān)說(shuō)明，報(bào)市人民政府審批。
（三）“三地”及超標(biāo)“三地”為國(guó)有建設(shè)用地的，按照協(xié)議出讓方式辦理供地手續(xù)。
第五章 用地規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定
第十七條 改造項(xiàng)目用地容積率
（一）工業(yè)用地或物流倉(cāng)儲(chǔ)用地改為居住用地（含居住兼容商業(yè)）或商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地（含商業(yè)兼容居住）的改造項(xiàng)目容積率≤2.8。
（二）舊村莊改造項(xiàng)目容積率≤3.6。
（三）舊城鎮(zhèn)改造項(xiàng)目容積率。
1. 屬原土地權(quán)利人自行改造的舊城鎮(zhèn)改造項(xiàng)目，容積率≤3.3。
2. 其他類型的舊城鎮(zhèn)改造項(xiàng)目的容積率上限為5.0。容積率按以下公式計(jì)算：容積率=（原狀建筑容積率＋2.0）×調(diào)整系數(shù)1.25；如計(jì)算結(jié)果大于5.0的，按5.0執(zhí)行。
原狀建筑容積率按以下公式計(jì)算：原狀建筑容積率＝改造地塊原有建筑面積÷改造地塊用地面積。核定改造地塊原有建筑面積時(shí)，改造地塊地上建（構(gòu)）筑物尚未拆除的，由項(xiàng)目改造主體委托有資質(zhì)的測(cè)繪機(jī)構(gòu)按委托時(shí)的狀態(tài)進(jìn)行測(cè)量；改造地塊地上建（構(gòu)）筑物已拆除的，根據(jù)項(xiàng)目改造主體提供的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證（土地使用權(quán)證）、房產(chǎn)證、房屋拆遷文件等相關(guān)證據(jù)材料核實(shí)拆除前地上建（構(gòu)）筑物情況。
（四）本細(xì)則出臺(tái)之前已經(jīng)批準(zhǔn)“三舊”改造方案并已批準(zhǔn)控制性詳細(xì)規(guī)劃或單元規(guī)劃的項(xiàng)目，項(xiàng)目容積率執(zhí)行批準(zhǔn)項(xiàng)目時(shí)的“三舊”改造有關(guān)規(guī)定，其他要求則按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。
第十八條 與舊城鎮(zhèn)、舊村莊“三舊”改造項(xiàng)目用地權(quán)屬范圍相鄰的8米以下（含8米）巷道的一半用地可納入改造范圍并計(jì)算容積率，但在開發(fā)時(shí)不能占用建設(shè)。
第十九條 “三地”、超標(biāo)“三地”以及舊村莊改造項(xiàng)目整合本村權(quán)屬范圍內(nèi)符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃的其他用地，納入改造項(xiàng)目一并實(shí)施改造和規(guī)劃建設(shè)，執(zhí)行主體地塊容積率。舊村莊改造項(xiàng)目整合本村權(quán)屬范圍內(nèi)一并實(shí)施改造的其他用地，只能用于復(fù)建安置或公益設(shè)施建設(shè)。
第二十條 改造項(xiàng)目用地容積率原則按本章規(guī)定執(zhí)行，但改造項(xiàng)目用地位于有城市設(shè)計(jì)、有控高要求的老城區(qū)或有城市景觀要求的重要區(qū)域的，還須滿足上述區(qū)域的規(guī)劃控制要求。如因經(jīng)濟(jì)測(cè)算平衡、用地地理位置、用地性質(zhì)、人口密度、規(guī)劃控制要求等因素需對(duì)容積率調(diào)整的，采取“一事一議”的方式按集體研究決策程序?qū)徟?/span>
第六章 地價(jià)計(jì)收
第二十一條 改造項(xiàng)目地價(jià)計(jì)收
（一）辦理用地手續(xù)補(bǔ)繳地價(jià)
舊廠房、舊城鎮(zhèn)和舊村莊改造項(xiàng)目補(bǔ)繳地價(jià)按以下公式計(jì)算：補(bǔ)繳地價(jià)=宗地市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)（按項(xiàng)目用地新規(guī)劃條件評(píng)估）減去“三舊”改造成本。
（二）依法取得的工業(yè)用地改造后提高容積率但不改變土地用途、不延長(zhǎng)土地使用年限的，不再增繳土地價(jià)款。
第二十二條 改造項(xiàng)目（“工改工”項(xiàng)目除外）規(guī)劃容積率超出本細(xì)則第十七條規(guī)定用地容積率的，須按有關(guān)規(guī)定補(bǔ)繳地價(jià)。
第二十三條 改造項(xiàng)目用地未完善土地征收手續(xù)或劃撥轉(zhuǎn)出讓手續(xù)的，須完善相關(guān)手續(xù)后再辦理用地手續(xù)補(bǔ)繳地價(jià)。涉及違法用地的，按規(guī)定落實(shí)違法用地處罰。
第二十四條 自然資源主管部門通過(guò)公開方式選定評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估宗地地價(jià)，評(píng)估費(fèi)用由同級(jí)財(cái)政資金負(fù)擔(dān)。
第二十五條 “三舊”改造成本含項(xiàng)目用地范圍內(nèi)土地征收補(bǔ)償安置費(fèi)用、項(xiàng)目前期費(fèi)用、拆除費(fèi)用、搬遷獎(jiǎng)勵(lì)以及公共設(shè)施建設(shè)支出費(fèi)用。
第二十六條 “三舊”改造成本核定
?。ㄒ唬┩恋卣魇昭a(bǔ)償安置費(fèi)用核定
1. 土地征收補(bǔ)償安置費(fèi)用包括“三舊”改造項(xiàng)目范圍內(nèi)土地及地上房屋（附著物）價(jià)值、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失等費(fèi)用（原土地權(quán)利人自行改造的項(xiàng)目，土地征收補(bǔ)償安置費(fèi)用不含搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)和停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)助）。
2. 改造主體在項(xiàng)目用地拆遷前須將相關(guān)資料報(bào)送市房屋征收辦公室，由市房屋征收辦公室根據(jù)有關(guān)規(guī)定按項(xiàng)目拆遷前項(xiàng)目用地的狀態(tài)和使用條件進(jìn)行評(píng)估。舊廠房改造項(xiàng)目由市房屋征收辦公室通過(guò)公開方式委托有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，舊村莊、舊城鎮(zhèn)改造項(xiàng)目由被征收戶委托有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。
3. “三舊”改造項(xiàng)目已拆遷完畢，但拆遷前已按《國(guó)有土地房屋征收評(píng)估辦法》或《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》等有關(guān)規(guī)定委托評(píng)估的，執(zhí)行原評(píng)估報(bào)告；若拆遷前未按相關(guān)規(guī)定進(jìn)行評(píng)估的，改造主體須將項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、地形圖、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證（土地使用權(quán)證）、房產(chǎn)證、衛(wèi)星影像、房屋及附著物照片等有效資料報(bào)送市房屋征收辦公室，并由市房屋征收辦公室通過(guò)公開方式委托有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)按相關(guān)規(guī)定和拆遷前項(xiàng)目用地的狀態(tài)和使用條件開展評(píng)估。
4. 地上房屋（附著物）有部分納入“三舊”改造范圍，且不可分割、需整體進(jìn)行征收拆遷的，可整體核定地上房屋（附著物）征收補(bǔ)償成本。
5. 土地征收補(bǔ)償安置費(fèi)用審核流程
（1）市房屋征收辦公室認(rèn)定江城區(qū)范圍內(nèi)的土地征收補(bǔ)償安置費(fèi)用后送市自然資源主管部門核實(shí)土地征收補(bǔ)償用地范圍。
（2）市自然資源主管部門核實(shí)用地范圍后將相關(guān)材料送市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局審定土地征收補(bǔ)償安置費(fèi)用。
（3）市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局將審定后的土地征收補(bǔ)償安置費(fèi)用成果材料送市財(cái)政局審核備案，由市財(cái)政局出具備案通過(guò)函。
海陵島經(jīng)濟(jì)開發(fā)試驗(yàn)區(qū)和陽(yáng)江高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)土地征收補(bǔ)償安置費(fèi)用的核定機(jī)構(gòu)及流程由區(qū)管委會(huì)自行決定。
（二）項(xiàng)目前期費(fèi)用、拆除費(fèi)用、搬遷獎(jiǎng)勵(lì)以及公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)用核定
項(xiàng)目前期費(fèi)用、拆除費(fèi)用、搬遷獎(jiǎng)勵(lì)以及公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)用由市自然資源主管部門委托評(píng)估公司評(píng)估后核定，采用宗地市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)減去宗地基準(zhǔn)容積率2.0的評(píng)估地價(jià)（按出讓類型、新規(guī)劃用途、基準(zhǔn)容積率2.0、綠地率≥30%、建筑密度≤28%、建筑限高≤80米評(píng)估）計(jì)算。
第二十七條 收購(gòu)改造的舊城鎮(zhèn)項(xiàng)目和引進(jìn)有關(guān)單位合作改造的舊村莊項(xiàng)目宗地評(píng)估地價(jià)和“三舊”改造成本涉及相關(guān)評(píng)估事宜的評(píng)估期日為市人民政府批準(zhǔn)“三舊”改造方案時(shí)間。其它類型改造項(xiàng)目宗地評(píng)估地價(jià)的評(píng)估期日為受理補(bǔ)繳地價(jià)申請(qǐng)的時(shí)點(diǎn)，“三舊”改造成本涉及相關(guān)評(píng)估事宜的評(píng)估期日為市房屋征收辦公室受理審核土地征收補(bǔ)償安置費(fèi)用申請(qǐng)的時(shí)點(diǎn)。
第二十八條 市自然資源主管部門將宗地評(píng)估地價(jià)和“三舊”改造成本等情況報(bào)送國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌工作領(lǐng)導(dǎo)小組審議，經(jīng)集體審定“三舊”改造成本、辦理用地手續(xù)應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)款及供地方案等事宜后，市自然資源主管部門將供地方案報(bào)市人民政府審批，市自然資源主管部門應(yīng)按規(guī)定及相關(guān)規(guī)劃條件要求與改造主體簽訂國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同?！叭f”改造項(xiàng)目辦理用地手續(xù)應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)款為零或負(fù)數(shù)的，不需補(bǔ)繳。
第七章 相關(guān)事項(xiàng)
第二十九條 改造項(xiàng)目涉及建造復(fù)建安置房的，復(fù)建安置房建成并移交給改造范圍內(nèi)的原權(quán)利主體，原權(quán)利主體在接收復(fù)建安置房后可根據(jù)現(xiàn)行稅收優(yōu)惠政策規(guī)定依法享受相關(guān)稅收優(yōu)惠。
第三十條 屬收購(gòu)改造的項(xiàng)目，改造范圍內(nèi)的所有權(quán)利主體通過(guò)以房地產(chǎn)作價(jià)入股、簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議、聯(lián)營(yíng)、收購(gòu)歸宗等方式，將房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)益轉(zhuǎn)移到單一主體，由該單一主體申請(qǐng)實(shí)施改造并制定改造方案?！叭f”改造方案后經(jīng)批準(zhǔn)后，注銷原有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，拆除上蓋物，涉及無(wú)合法用地手續(xù)的土地需按規(guī)定完善手續(xù)，再由自然資源主管部門直接與單一改造主體簽訂國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。連片改造涉及公有經(jīng)濟(jì)成分占主導(dǎo)地位的公司、企業(yè)資產(chǎn)處置的，必須按照國(guó)有資產(chǎn)處置程序辦理。
第三十一條 對(duì)于無(wú)合法用地手續(xù)，但2009年12月31日前已經(jīng)由用地單位實(shí)際使用的集體建設(shè)用地，完善土地征收手續(xù)時(shí)需提供征地協(xié)議及補(bǔ)償兌現(xiàn)憑證。
無(wú)法提供征地協(xié)議或補(bǔ)償兌現(xiàn)憑證的，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）共同對(duì)土地征收、兌現(xiàn)補(bǔ)償和完善土地征收手續(xù)等事宜出具書面確認(rèn)材料，作為歷史征地憑證。同時(shí)須提供農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或農(nóng)戶已全額收取征地補(bǔ)償款的收款收據(jù)、補(bǔ)償簽領(lǐng)表等補(bǔ)償兌現(xiàn)憑證，或提供經(jīng)所屬鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）證實(shí)的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或農(nóng)戶簽訂的用地契約、補(bǔ)償合同、土地買賣協(xié)議等征地補(bǔ)償材料。
第三十二條 對(duì)于成片收購(gòu)的舊城鎮(zhèn)、舊村莊改造項(xiàng)目，應(yīng)在項(xiàng)目改造方案經(jīng)批準(zhǔn)后五年內(nèi)完成房屋拆遷補(bǔ)償和開發(fā)建設(shè)工作。如改造項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中因企業(yè)自身原因以外的原因確需延長(zhǎng)拆遷補(bǔ)償和開發(fā)建設(shè)時(shí)限的，可由項(xiàng)目改造主體向?qū)俚亍叭f”改造主管部門提交申請(qǐng)和相關(guān)證實(shí)材料，屬地“三舊”改造主管部門審查后報(bào)原審批機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。
第三十三條 成片收購(gòu)的舊城鎮(zhèn)和舊村莊改造項(xiàng)目在分期實(shí)施改造過(guò)程中，如存在居民（村民）不配合拆遷補(bǔ)償?shù)?/span>問(wèn)題，改造項(xiàng)目在滿足下列條件的情況下，可根據(jù)實(shí)際需要對(duì)其分期實(shí)施改造范圍進(jìn)行調(diào)整，并報(bào)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)審批。
（一）調(diào)整分期實(shí)施改造范圍在項(xiàng)目改造范圍內(nèi)。
（二）不影響項(xiàng)目的整體實(shí)施建設(shè)。
（三）符合國(guó)家和地方相關(guān)的規(guī)范要求。
（四）容積率和建筑密度不增加、綠化率和公共配套不減少。
第三十四條 在舊村莊改造項(xiàng)目中，項(xiàng)目范圍內(nèi)已取得用地批文但實(shí)際未實(shí)施征收的、且地塊面積不超過(guò)項(xiàng)目主體地塊面積20%的土地，由改造主體落實(shí)征收補(bǔ)償工作后，與項(xiàng)目主體地塊一并以協(xié)議出讓方式供地。
第八章 公益性用地移交
第三十五條 舊廠房、舊城鎮(zhèn)改造涉及將工業(yè)用地、物流倉(cāng)儲(chǔ)用地等土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地，除國(guó)有土地使用權(quán)由政府依法收回的項(xiàng)目外，項(xiàng)目用地控制性詳細(xì)規(guī)劃或單元規(guī)劃應(yīng)明確將不低于項(xiàng)目用地總面積15%的土地?zé)o償移交政府用于公益性項(xiàng)目建設(shè)。對(duì)于項(xiàng)目用地控制性詳細(xì)規(guī)劃或單元規(guī)劃未提出預(yù)留公益性用地要求的，核定應(yīng)預(yù)留的公益性用地面積并根據(jù)公益性用地用途評(píng)估（容積率設(shè)定為1.0）后按程序?qū)彾☉?yīng)補(bǔ)繳的地價(jià)款。
第三十六條 改造項(xiàng)目無(wú)償移交政府用于公益性項(xiàng)目建設(shè)的土地面積以項(xiàng)目改造范圍內(nèi)的工業(yè)用地或物流倉(cāng)儲(chǔ)用地面積為基數(shù)進(jìn)行計(jì)算。
第三十七條 涉及移交公益性用地的改造項(xiàng)目，核定宗地評(píng)估地價(jià)的用地面積為規(guī)劃條件確定的計(jì)容用地面積；核定土地征收補(bǔ)償安置費(fèi)用的用地面積為項(xiàng)目改造范圍內(nèi)的工業(yè)用地或物流倉(cāng)儲(chǔ)用地面積減去無(wú)償移交的公益性用地面積，無(wú)償移交公益性用地上建（構(gòu)）筑物及其附屬設(shè)施價(jià)值納入土地征收補(bǔ)償安置費(fèi)用。
第三十八條 控制性詳細(xì)規(guī)劃或單元規(guī)劃未提出預(yù)留公益性用地，但相關(guān)材料證實(shí)項(xiàng)目已按規(guī)定足額預(yù)留公益性用地且該用地不參與容積率計(jì)算的，可視作已預(yù)留公益性用地。相關(guān)材料證實(shí)項(xiàng)目預(yù)留的公益性用地未達(dá)15%的，差額部分須補(bǔ)繳地價(jià)，具體程序執(zhí)行第三十五條規(guī)定。
第三十九條 本細(xì)則出臺(tái)之前已經(jīng)批準(zhǔn)“三舊”改造方案的項(xiàng)目但未簽訂國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的，需按本章的規(guī)定移交公益性用地。
第九章 附則
第四十條 本細(xì)則所稱公益性用地是指《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GB50137-2011）確定的、可提供給公共使用的用地，包括公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地（A）、道路與交通設(shè)施用地（S）、公用設(shè)施用地（U）、綠地與廣場(chǎng)用地（G）及政府指定的其他公益性用地。
第四十一條 本細(xì)則所稱“三地”是指符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃，但單個(gè)地塊無(wú)法單獨(dú)出具規(guī)劃要點(diǎn)、無(wú)法單獨(dú)標(biāo)圖入庫(kù)，因成片改造需要與主體地塊一并納入改造項(xiàng)目進(jìn)行整體利用的，且單塊面積小于3畝、累計(jì)面積不超過(guò)項(xiàng)目主體地塊面積（不含“三地”面積）10%的邊角地、夾心地、插花地。邊角地是指被“三舊”用地與建設(shè)規(guī)劃邊沿或者線性工程控制用地范圍邊沿分隔的地塊；夾心地是指被“三舊”用地包圍或者夾雜于其中的地塊；插花地是指與“三舊”用地形成交互楔入狀態(tài)的地塊。
本細(xì)則所稱超標(biāo)“三地”是指單塊面積大于3畝，或累計(jì)面積超過(guò)項(xiàng)目主體地塊面積（不含超標(biāo)“三地”面積）10%，且原則上不超過(guò)20%的邊角地、夾心地和插花地。
本細(xì)則所稱“三舊”改造范圍地塊是指納入“三舊”改造地塊數(shù)據(jù)庫(kù)且納入“三舊”改造用地紅線范圍的地塊。
第四十二條 本細(xì)則第十七條和第六章內(nèi)容只適用于市區(qū)（含江城區(qū)、海陵島經(jīng)濟(jì)開發(fā)試驗(yàn)區(qū)和陽(yáng)江高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)）范圍內(nèi)的“三舊”改造項(xiàng)目。陽(yáng)春市、陽(yáng)西縣、陽(yáng)東區(qū)可參照?qǐng)?zhí)行或根據(jù)實(shí)際情況另行制定政策。
第四十三條 本細(xì)則出臺(tái)之前已經(jīng)批準(zhǔn)“三舊”改造方案且已申請(qǐng)辦理用地手續(xù)的“三舊”改造項(xiàng)目按原“三舊”改造相關(guān)規(guī)定辦理。
第四十四條 本細(xì)則自2021年12月1日起施行，有效期為5年。有效期內(nèi)，可根據(jù)實(shí)際情況予以修改或廢止。《關(guān)于貫徹省政府推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地若干意見的實(shí)施意見》（陽(yáng)府〔2010〕7號(hào)）、《印發(fā)〈陽(yáng)江市“三舊”改造項(xiàng)目審批辦法〉等7個(gè)“三舊”改造配套政策文件的通知》（陽(yáng)府〔2010〕68號(hào)）、《關(guān)于〈陽(yáng)江市“三舊”改造項(xiàng)目審批辦法〉等7個(gè)“三舊”改造配套政策文件進(jìn)行補(bǔ)充說(shuō)明的通知》（陽(yáng)府函〔2011〕75號(hào)）、《陽(yáng)江市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加快“三舊”改造工作的若干意見》（陽(yáng)府〔2012〕117號(hào)）和《陽(yáng)江市人民政府關(guān)于印發(fā)陽(yáng)江市市區(qū)“三舊”改造項(xiàng)目用地補(bǔ)繳地價(jià)計(jì)收辦法的通知》（陽(yáng)府〔2017〕78號(hào)）等文件同時(shí)廢止。省“三舊”改造相關(guān)文件已有規(guī)定但本細(xì)則未明確的，按省相關(guān)文件執(zhí)行。我市相關(guān)文件與本實(shí)施細(xì)則規(guī)定不一致的，以本實(shí)施細(xì)則為準(zhǔn)。
市政府規(guī)范性文件編號(hào)：陽(yáng)府規(guī)〔2021〕12號(hào)
